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用語集

敷金問題研究会 勉強会 &【一斉説明会資料】から

【敷金問題研究会レジメ】 2002.  8.12  司法書士  浦井 裕樹

敷金とは
*敷金は、借家人の賃料など賃貸借の債務を担保するために貸主に交付される金銭で、賃貸借が終了し、賃借物件を貸主に明け渡すべき時に借家人に返済されるべきもので、貸主は、一借家人に賃料不払いなどの債務、賃借家屋を保管義務に違反して毀損するなどの債務不履行に基づく損害賠償責任があればこれらの債務の額や損害額を差し引いて残額を借家人に返還すべきものとされている。(最判明48・2・2民集27・1・80、最判昭49・2・2民集28・6・1152他)

*敷金によって担保されるものは、単に、賃貸借の存続中に発生したものに限られず、賃貸借の終了後賃借家屋の貸主に対する明け渡しの時までに生ずる賃料相当損害金その他の、賃貸借の債務不履行に基づく損害賠償債権をも含むものとされている。(最判昭48・2・2民集27・1・80)
*敷金で担保される債務があるときには、賃借家屋の明渡時点で相殺などの意思表示をすることなく当然に充当され、その限度で債務が弁済・消滅することになる。(大判昭5・7・9民集9・839、最判 昭40・3・19民集19・2・473、他)

*居住用家屋賃貸借における敷金につき、敷引特約ある場合において、災害により賃借家屋が滅失し、賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、敷引特約を適用することはできず、賃貸人は賃借人に対して敷引金を返還しなければならない。(最判平10・9・3民集52・6・1467)

*地域によっては、「敷金」という名目ではなく、「保証金」という表現を使用していることもあります。京都周辺や関東では、敷金として賃料2〜3ヶ月分に相当する額を授受して、滞納賃料等がない限り敷金・全額を借主に返還することが多いようです。大阪から神戸にかけての阪神地域では、資料6〜10ヶ月分に相当する額を授受し、明け渡し時に敷金の2割程度を控除し、その上で滞納賃料等の債務を差し引き、その残額を借主に返還することが慣行とされており、これを「敷引」といいます。京都・関東等では、敷金は比較的少ない額ですが、同時に礼金を貸主に支払っているのに対し、阪神地域では礼金の授受は通常行われていません。

権利金とは
 *借地契約では敷金や保証金を授受することは少なく、通常権利金が授受されます、営業店舗の賃貸借でも権利金を授受することがありますじ

 *権利金は礼金と呼ばれることもありますが、その性質については、1 営業ないし営業上の利益の対価、
2 賃料の一部の一括前払い、
3 賃借権そのものの対価、
4 場所的利益に対する対価、
5 賃貸借に譲渡性を付与した対価、などといろいろな性質を有するといわれている。

*営業用の店鏑を借りる際に支払われる権利金については、
飲食店の「居抜き」の場合や、店舗が老舗であってのれん台とか得意先を含めての財産的な価値をもっている場合などには、営業権の譲渡、つまり、
1 営業上の利益の対価として授受される。そのような事情がないとすれば、店舗の所在地が商売上有利な場所、すなわち、4場所的利益に対する対価、としてみられることになるのが相当である

*契約書などに、貸主が賃借権の譲渡・転貸についてあらかじめ承諾する旨を明確に約定しており、その趣旨で権利金が支払われることが明定されている場合は、5賃貸潜に譲渡性を付与した対価、と解釈されることもあります。しかし、そのような明示の約定がなされず権利金が交付された場合であっても、賃借権の譲渡・転貸について貸主があらかじめ承諾をしているとまではいえないというのが、ほぼ一致した下級審の判例および通説です。
(東京高利昭31・9・26時報7・9・207、
東京地判平4・7・23判時1459・137)

*権利金は通常、期間の満了により賃貸借が終了した場合には返還されないことを予想して交付されるものですので、特別の合意が成立していない限り、賃貸借が期間満了により終了したときに、借主が権利金の返還を求めることはできません。権利金が、
1 営業上の利益の対価としての性質を有するものであれ、
2 賃料父)一部の一括前払いの性質を有するものであれ(3)=賃借権そのものの対価、(4)場所的利益に対する対価を含む)、賃借期間の経過により権利金の交付で予想されていた収益期間の利益を予定通り享受し終えたものと考えられるためである。

*期間の定めのない賃貸借で、
1営業上の利益の対価としての性質を有するもの、および(4)場所的利益に対する対価としての性質を有するもの、ともに判例は借家人からの権利金の返還請求を否定しています(最判昭29・3・11民集8・3・672、最判昭43・6・27民集22・6・1427)。これらは、権利金の交付された目的である各利益について借家人は収受しえたと認められた事例であり、結局は、権利金の額、目的、交渉経緯など具体的諸事情のもとにおいて、権利金の交付された利益を収受し終えたかどうかを決するしかほかありません。

*期間の定めある賃貸借において、その期間の途中に賃貸借が終了した場合には、借家人は権利金を支払った分をまだ十分に利用することが出来なかったものであり、貸主側は権利金を収受するに足る十分な利用をさせなかったと見られても仕方ないので、権利金の性質がどの種類に属するものであっても、賃借期間と残存期間とを按分比して、不当利得として残存部分に相応する金銭の返還請求を下級審の裁判例の多くは認めています。これは、家主側の債務不履行による解除の場合はもちろんのこと、家主または賃借人の都合による合意解除のときにも認められます。(東京地判明42・5・29判時497・49、東京高利明48・7・31判時716・42、東京高利明29・12・6東高民時報5・13・298)

保証金とは
*保証金は、
1 建設協力金または貸金の性質を有するもの、
2 敷金の性質を有するもの、
3 即時解約金の性質を有するもの(期間の約定に違反して早期に退去するような場合に支払われる制裁金ともいうべきもの)、
4 権利金の資質を有するもの、
などに分かれ、貸主は、交付された保証金を自由に利用することが出来ますが、約定に従って、あるいは賃貸借終了による明け渡し時に、または長期措置後長期分割払いで、借家人に返還すべきものとされています。つまりは、実質的には貸金としての性格を有するものと考えられています。

*保証金は、その性質の如何を問わず、一般的に、賃貸借の終了時等に償却費としてはじめから一定金額を差し引く約定のある例が多いが、この償却額が合理的常識的な範囲であればその約定は有効であるとされています。
下級審も、家屋、付属備品の損耗その他の価値減に対する補償のためであると判示し、償却費の約定の効果を否定していません。(東京地判昭45・2・10判時602・62、東京高利判昭49・8・29高民27・4・331)

*保証金授受の慣行が出来たのは戦後であり、ビルの建築資金と補うためとされ、以前は「建設協力金」の名称が多く用いられていました。通常敷金は賃料の数ヶ月分と理解されていたので、多額の一時金を取得するために別の名目として保証金が考え出されたようです。

礼金とは
*礼金とは、もともと戦後の住宅難の頃、賃借人が家を貸してくれたことに感謝し、謝礼金を支払ったことに始まったものとされています。それが礼金の名目で、契約を結ぶ際の渡しきりの金銭として慣行化されたもので、東京圏を中心とする慣習のようです。契約当初の権利金にあたるものや契約更新のときの更新料を礼金の名目で授受する場合もあります。
 


 

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