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Q1 賃貸マンション・アパート等の修繕費用や、明渡時の「原状回復費用」は、家主・借主のどちらの負担になるのでしょうか。特約で借主の負担とされている場合はどうなりますか。
 

1 修繕費用は家主負担   民法上、借家契約の対象物件の修繕義務は家主が負っています(民法60 6条)。   

 賃貸借契約は、対象物を借主に利用させ、借主は、その利用の対価として、家主に賃料を支払うことから成り立っています。ですから、家主は、借主が当該家屋を利用できる状態に維持する義務を負っていますし、その費用も家主が負担するのが原則です。また、借主は、当該家屋を利用できることの対価として賃料を支払っています。ですから、借主が当該家屋を通常の程度で利用するにともなって生ずる損耗(通常損耗)や年月が経過するにしたがって生ずる当該家屋の劣化(経年変化)については、賃料でカバーされているとみることができ、敷金から修繕費用を差し引くことは二重取りになります。

2 特約で修繕費用を借主負担にできるか?   しかし、実際の借家契約では、修繕費用を借主の負担とすると定める場合が多く見られます。こうした特約は、はたして有効でしょうか。

 (1)まず、障子紙やふすま紙の張替え、電球・蛍光灯の取替え、畳表の取替え・裏返しなど、比較的費用がかからない小規模な修繕(小修繕)について、借主の負担とする特約(修理特約)があります。 こうした小修繕であっても、民法上の原則は、家主負担です。ですが、小規模ゆえに修繕の都度、家主に請求するのも煩雑ですので、家主の負担を免除する限度で有効と理解されています。もっとも、それを超えて、借主に負担させるまでの効力があると解するには、特段の事情が必要であるというのが多くの裁判例の採る結論です。国土交通省の定める賃貸住宅標準契約書においても、こうした小修繕は、家主の修繕義務から除外されていますが、借主は自己の負担において小修繕を行うことができると定めているにすぎません。 ですから、修理特約があっても、小修繕にかかった費用を敷金から控除し、借主の負担とすることは違法です。

 (2)では、原状回復費用については借主の負担とする(原状回復特約)は有効でしょうか。 この特約は、「フローリング、壁紙の貼り替え、畳の表替え・・・等の費用は賃借人の負担とする」「故意・過失問わず、賃借人の負担とする」「原状回復費用は、別紙区分表により賃借人の負担とする」などと契約書に記載されています。 ここで注意すべきは、民法上借主の義務とされる原状回復とは、本来は、借主が当該家屋に取り付けた物(棚など)を除去することをいいます。 家屋の価値は、年月の経過や通常の使用によって減少するのは当然ですから、契約開始時の状態にまで戻す義務まではないのです。ですから、次の借主のためにする改装・リフォーム費用は、本来の意味の「原状回復費用」に含まれず、これを借主に負担させるのは、民法にない新たな義務を生じさせる約束なのです。 こうした特約の有効性については、文言どおり、全面的に借主の負担としても違法ではないとする裁判例も見られます。しかし、経年変化や通常損耗については、賃料によってカバーされているとみるべきであり、こうした裁判例は、家主に二重取りを認めるものであり、借主に著しい不利益を課す結果となります。裁判例の主流は、契約当事者の合理的意思を解釈すれば、これらについての修繕費用まで借主に負担させる意思まであったと認められないとして、契約の効力を限定的に理解しています。この立場からすると、特約があっても、経年変化や通常損耗について改装費用を借主に負担させることはできず、ただ、借主が無理な使い方をしたとか、故意にあるいは過失によって破損したなど、借主に落ち度がある場合について、その改装費用を負担させることを定めたものということになります。 この点、国土交通省住宅局民間住宅課の定めるガイドラインも、経年変化や通常損耗は家主が負担し、これを超える汚損の修繕については、実費から経年変化による価値の減少分を控除した費用を家主が負担することになるとしています。

  (3)さらに、これらの特約は、民法の原則と異なり、借主に不利な内容となる契約ですから、借主が契約内容を確認し、理解する機会が与えられなければなりません。そうでなければ、家主が不当に契約内容を説明せず、明渡時に不意打ちのように特約をふりかざす結果になります。 裁判例の中には、こうした特約は、社会通念上当然に発生する義務とは趣を異にする新たな義務を負担させるものであり、契約締結時に、その趣旨を説明し、借主がこれを承諾したときでなければ、効力が発生しないとするものもあります。

3 消費者契約法の検討

また、平成13年4月から施行された消費者契約法第10条では、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定めており、上記裁判例の趣旨を明文化しています。アパート・マンション等の居宅のための賃貸借契約では、家主は事業者で、借主は消費者となり、この法律の適用があります。平成13年4月以降の契約については、消費者契約法の適用も検討すべきでしょう。 なお、営業するために店舗を賃借したようなときは消費者契約法の適用はないことに注意して下さい。

【一斉説明会資料】から   

【敷金問題研究会編】 2002.9.17 

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