賃貸住宅管理業界の姿勢

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今、

賃貸住宅管理業界の

基本姿勢が

問われている。

・追い出し屋=邪道、賃貸人は絶対に退けるべきだ。
ことここに至っては、家賃保証業者によっては、違法行為を平然と会社ぐるみでやっていて、
それを承知で、賃貸人が契約するというのは、違法取り立てに関して、

暗黙の了解があった
と見なされて、  家賃保証業者ともに、賃貸人(賃貸住宅管理業者)が、
共同不法行為で訴えられる可能性が、高いと考えられよう。
倫理観が大切な場面だ。
09/03/08 「スマイルサービス」を刑事告訴へ (東京新聞)   .txt 

保証委託料という闇
・家賃保証業者は、保証委託料を賃貸人、賃借人のどちらからでも受け取る。
 しかし、メリットを受けるのは、賃貸人だ。当然、支払うべきは、賃貸人であるべきだ。
 節制のないこの業界は、弱者である賃借人に支払わせることに対して、何の疑問も
 感じていない様だ
・・・・この点も業法で規制すべきだろう。

・悪質な一部家賃保証業者は、保証という文字が入っているが、実態は違う。
 一般的なイメージでは、保証委託料として領収した金額は、滞納時の支払いとして、
 留保されるべきだが、実態は、その年の収益として、全額費消されている様だ。
 勢い、滞納が始まると、如何に早く追い出すかということになってしまう。
  正に家賃保証ではなく「追い出し保証業者」といっても過言では無い状況だ。
・・・・この点も業法で規制すべきだろう。

現在の金融恐慌の原因の一つ、「CDS」(債務不履行保証)が、「追い出し屋」に似た構図だ。
 多くの欧州系銀行が、サブプライム等の訳の判らない証券を購入するに当たって、
  その証券の元本等を保証する「CDS」を大量に購入することで、 リスクヘッジしたつもりだった訳だ。
 ところが、そのCDSを大量に売っていた
AIGがこければ、
    
保証契約そのものが、無意味になって、欧州系銀行もこける
、 
    というリスクの連鎖である。
        日経マネー豊島逸夫HP  .txt

・毎年いくつもの家賃保証業者が倒産しているし、倒産する前には、
   いつも家賃保証業者が立て替え払いの賃料を滞納するという
                       本末転倒、笑えない事態が、毎回繰り返されている。
ケンプラッツHP  .txt
   上場していても まったく安心できないのだから、訳のわからない業界だ。 
ケンプラッツHP  .txt
                                                                「リプラス 」破綻で「もやい」窮地に=中国新聞 .txt

・まったくもって無責任な、事件を起こしても気にしない一部の家賃保証業者=追い出し屋
付き合う賃貸人(管理業者)は、そのリスクの大きさをここに改めて、認識してほしい。
                                     2009/12月5日「追い出し屋で被害」提訴へ朝日新聞社 .txt

・家賃保証会社には、業法もなく、倒産した場合の保証制度も無い。
さらに確信犯として刑事事件相当の行為を日常的に起こしている訳で、
いつ賃貸人(管理業者)も共同不法行為で訴えられて、
損害賠償責任を問われかねないリスキーな取引だ。
 朝日新聞  .txt    ろーやーずくらぶ

入居者の審査、家賃の滞納処理は、賃貸住宅管理の基幹業務だ。
この部分行うスキル無くして、家賃保証業者に丸投げする行為は、
正に、賃貸住宅管理の基幹業務を放棄していることになる。
 

賃貸人(管理業者)へ の提案
・貸主側から見れば、家賃滞納の裁判そのものは、絶対勝つ裁判で、本人訴訟で十分だ。
弁護士先生に依頼して、高額の手数料を支払うのは、 過剰防衛というもの。
どうしても代理をというなら、簡易裁判所代理権認定を受けた司法書士先生に依頼すれば、安くつく。

・ 訴状そのものは、 裁判所にある「ひな形」に記載すれば良く、基本的に簡単。
訴状のひな形.pdf 
弁護士、司法書士先生に訴状の作成のみ依頼しても良い・・これなら3−5万円くらいか。
そして 裁判所へは、本人訴訟として、自ら赴くと安くつく。

・もし書類に不備があっても、基本的には、裁判所の書記官が点検をしてくれますし、
    簡易裁判所の裁判の9割は、本人訴訟と言われており、結構融通が利くのです。
 訴訟費用は、2万円
くらいまでで済む。
    なお簡裁の 訴額は140万円(滞納の総額+諸費用)迄です。

・賃貸人から見れば、賃借人は、家賃を滞納していても、借家法で保護されていて、
  裁判から強制執行まで、平均8ヶ月と時間がかかるので、素早く、初めるべきだ。
  取り下げも簡単なので、賃貸人は、気軽に実行すべし。

・実際、裁判の現場では、
   ・賃借人が来れば、裁判長の勧告で、ほとんどが滞納賃料を
    分割でどうやって支払うかという和解になる。
                ( たとえ和解であっても合意、成立すれば、判決と同じ効果が得られる)
   ・賃借人が欠席なら、文字通り欠席裁判で、判決に・・・

    和解調書
もしくは判決文が貰え、それが反故にされるなら、それを債務名義にして、
     執行官と相談しながら、明け渡しの執行を依頼をすることになる。
 
    強制執行ひな形.pdf=ひな形は裁判所にあり。

・ なお、強制執行まですると、人夫、トラック、倉庫(1ヶ月分)の手配が必要となり、
     30万円前後が必要になる。
  もちろんこの費用は、連帯保証人に請求することになるので、
                  連帯保証人ともよく相談して、話をすすめることになる。
  賃貸借契約書に、特約として、
        賃借人が解除権を連帯保証人に認めるという条項を入れておくと、便利だ。
                 解除権の特約例.txt(出所=日本賃貸住宅管理協会編より)

  ここまでくると、連帯保証人と賃貸人とは、いかに早く解決するかという点で利害が一致し、
      敵ではなくて、味方だ。
  
実際に裁判でも、連帯保証人はみなさん裁判長に
           出来るだけ早い解約をお願いするのが一般的だ。
            毎月家賃を立て替えて支払い続けるのは、誰でも大変なのだから。
 

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