敷引無効の判決

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       敷引特約を消費者契約法10条により無効とした判決

 敷金問題研究会 
                               共同代表 浦井裕樹
                               同    増田 尚



 神戸地裁(村岡泰行裁判長)は、平成17年7月14日、敷引特約は消費者契約法10条に違反し無効であるとして、賃借人からの敷引金の返還請求を棄却した1審判決を取り消し、賃貸人に対し25万円の返還を命じる判決を言い渡しました。

1 事案の概要
  賃借人(29歳男性、神戸市内在住)は、2003(平成15)年8月、神戸市中央区に所在するマンションの1室につき、家賃月5万6000円(共益費月6000円)、賃借期間2年との内容で賃借し、単身で、約7カ月間居住していました。
  この賃貸借契約には、保証金(敷金)として30万円を差し入れることになっていましたが、解約時には、いわゆる敷引として25万円を控除して、残余の5万円を返還するとの特約(敷引特約)が付けられていました。
  賃借人は、このような敷引特約は消費者契約法10条に違反し無効であるとして、保証金25万円あまりの返還を求める訴えを提起していました。

2 判決の概要
  判決は、敷引特約が消費者契約法10条に違反するかどうかについて、民法のない義務を負担させものであって、民法の適用による場合に比して、消費者の義務を加重する条項であると判断しました。
  また、信義則に反し消費者の利益を一方的に害するかどうかについては、敷引特約は、「さまざまな要素を有するものが渾然一体となったもの」との立場(いわゆる渾然一体説)に立ち、以下のとおり、各要素について分析をすすめています。

@賃貸借契約成立の謝礼(礼金)という要素については、「賃借人に一方的に負担を負わせるものであり、正当な理由を見いだすことはできない」。

A自然損耗の修繕費用という要素については、「二重の負担を強いることになる」。

B更新料免除の対価という要素については、「賃借人のみが…更新料を負担しなければならない正当な理由を見いだすことはできず、しかも、賃借人としては、賃貸借契約書が更新されるか否かにかかわらず、更新料免除の対価として敷引の負担を強いられるのであるから、不合理」。

C空室損料という要素については、「賃借人が使用収益しない期間の空室の賃料を支払わなければならない理由はな」く、賃貸人が「自らの努力で新たな賃借人を見つけることによって回避すべき問題であ」る。

D賃料を低額にすることの代償との要素については、「賃料の減額の程度が敷引金に早々するものであるかはどうかは判然と」せず、 また、「賃貸期間の長短にかかわらず、敷引金として一定額を負担することに合理性があるとは思えない」。

  以上のような分析に基づき、
敷引特約は、
「賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押しつけている状況にある」

と評して、信義則に反し消費者の利益を一方的に害するものであると判断し、
消費者契約法10条に違反し
無効であると結論づけました


3 本判決の評価
  本判決は、敷引特約について、消費者契約法違反を理由に無効であると判断したものであり、控訴審レベルの判断では初めてのものです。
  本判決は、敷引特約を構成
するあらゆる要素について、その合理性を疑問視し、消費者の利益を害するものであると判断しており、敷引特約そのものの問題性を浮き彫りにしたものといえます。
  現在、大阪府では、「賃貸住宅の退去時における原状回復に関する防止方策研究会」において、原状回復問題への対応を協議しているところですが、敷引特約を無効とした本判決を踏まえて、敷引特約による「尻抜け」を許さないよう、トータルな措置をとることを期待しています。
 

  また、不動産業界に対しても、敷引特約の見直しの検討を求めます。 判決文全文.TXT

                                       以上、敷金問題研究会からのコメントでした。

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