消費者契約法との関わり

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 ・「レオパレス21」に 不当料金の徴収改善を


敷金問題研究会 勉強会より

【敷金問題研究会レジメ】 2002.8.12 弁護士  岡本英子

第1 特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律及び同施行規則

1 賃貸借契約にかかる法令の規定
  規則第13条: 賃貸住宅を賃貸する者(以下「賃貸人」という。)は,
    毎月その月分の家賃を受領すること及び

    家賃の3月分を超えない額の敷金
を受領することを除くほか,
    賃貸人から権利金,謝金等の金品を受領し,その他賃借人の
    不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。

 ここにいう敷金とは,賃借人の債務を担保する目的で賃貸人が受領し,賃貸借終了時に賃借人の債務不履行がなければ賃貸人が返却することとし,債務不履行があればその敷金から弁済に充当することとする金銭。
 
 =返還が予定されている民法上の敷金
 ★賃借人の不当な負担となる条件の禁止について ★
  ・ 住宅の家賃とは別に,共用施設の電気代等の実費を共益費として徴収することは差し支えない。
  ・ 賃貸の条件は,通常契約書に記載するが,契約書に記載せずに不当な負担を課すことも当然許されない。
  ・ 都道府県知事等は,賃貸人が契約書の各条項に不合理な変更を加えていないこと
    及び契約書の特約条項に不合理な条項を追加していないことを確認する必要がある。

2 運用通達別紙様式第1号賃貸借契約書
 平成5年7月30日付け建設省住宅局長から各都道府県知事宛「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律の運用について」
   同通達「2 特定優良賃貸住宅の管理」中で賃貸人と入居者との賃貸借契約は,別紙様式の契約書によることとされている。
  (1) 第8条 敷金
   ここにいう「敷金」は,規則13条にいう「敷金」と同様,民法上の敷金。 敷金以外の一時金の授受について,特約で定めることもできない。

   (2) 第10条 修繕
   民法の原則:目的物の修繕義務は貸主が負う(民606条1項)。 別表4に定める修繕は,安価な費用で実施でき,建物の損傷を招くなどの不利益を貸主にもたらさず,逆に貸主の修繕を待っていたのでは借主にかえって不都合な場合があると考えられることから,貸主の承諾を得ることなく,借主が自らの負担で行えるとしたもの。民法の原則を修正して,借主に修繕義務を課したものではない。
 
  (3) 第13条 明渡し
   1項において,原状回復費用について借主負担を定める。
   「原状回復」と言っても,物件が,契約により定められた使用方法に従い,かつ,社会通念上通常の使用方法により使用されていればそうなったであろう状態であれば,使用開始当時の状態より悪くなっていたとしても,そのまま貸主に返還すればよい。

  〈通常の使用に伴う損耗の例〉
  畳表の日焼けによる変色,通常の歩行による畳のすり切れ,ドアノブ等の手あかによる変色,障子・ふすまの経年変化による変色,壁紙クロスの経年変化による変色など

3 改善命令

  (1)内容

  法第10条:都道府県知事は,認定業者が認定計画に従って特定優良賃貸住宅の建設又は管理を行っていないと認めるときは,当該認定事業者に対し,相当の期限を定めて,その改善に必要な措置をとるべきことを命ずることができる。
  →供給計画に記載のある事項について,
  供給計画に反した状態を計画に従わせることを内容とする。賃貸の条件に関する事項は供給計画の記載事項であるから,賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としている場合は改善命令の対象となる。

   (2)命令不遵守の場合
 法第11条に基づき,計画の認定取消。また,法第20条により30万円以下の罰金。

第2 住宅金融公庫法施行規則

1 住宅金融公庫による融資物件の場合,
  法施行規則第10条においても,下記のような賃貸条件の制限が規定されている。

    第10条 賃貸人は,毎月その月又は翌月分の家賃を受領すること及び家賃の三月分を超えない額の敷金を受領することを除くほか,賃借人から権利金,謝金等の金品を受領し,その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。

    2 賃貸人は,前項の規定にかかわらず,公庫が主務大臣の承認を得て定める賃貸の条件によることができる。

    3 賃貸人は,特別の事情がある場合においてやむを得ないときは,前二項の規定にかかわらず,主務大臣の承認を得て,賃貸の条件を別に定めることができる。

2 罰則:  賃貸条件の違反について30万円以下の罰金(公庫法46条1項1号)

第3 消費者契約法10条

1 前提:消費者契約法にいう「消費者」「事業者」の定義(法2条)
  (1)消費者:事業としてまたは事業のために契約の当事者となる場合を除く個人

 (2)事業者:法人その他の団体及び「消費者」以外の個人

※「事業」とは「社会生活上の地位に基づいて,一定の目的を持って反復継続的になされる行為及びその総体」。個人が自己所有のアパートを第三者に賃貸する場合も「事業」となる。

 2 第10条の規定の内容

 @民法,商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し,

 A消費者の権利を制限し,又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって,

  B民法第1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。

 3 通常損耗の回復を含む修繕費用借主負担特約が10条に該当するか

(1)通常の損耗については賃貸人が修繕費を負担すべきとの法理が,
民法,商法その他の法律の公の秩序に関しない規定」に該当するか。(要件@
    →本条にいう「公の秩序に関しない規定」とは,明文の任意規定だけでなく,不文の任意法規や契約に関する一般条項も含まれると考えるべきであるところ,上記法理は民法616条により準用される594条1項の帰結だから,少なくとも不文の任意法規には該当すると考えられる。

(2)前記特約は消費者の義務を加重する条項である(要件A)。

 (3)「民法第1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害する」条項といえるか。(要件B
  →現行民法上信義則違反により無効とされる条項に限定されない。
        具体的判断基準 : 当該契約条項によって消費者が受ける利益とその条項を無効にすることによって事業者が受ける不利益とを衡量し,両者が均衡を失していると認められるか。

:賃貸借契約の法的性質や原則的な形態を考慮すれば,特段の事情のない限り,前記特約はBの要件を満たすと考えるべき。

以 上

●住宅金融公庫法
第十七条  

公庫は、第一条第一項に掲げる目的を達成するため、
 第一号及び第二号に掲げる者に対し、住宅の建設(新たに建設された住宅で、
まだ人の居住の用に供したことのないもの
(以下「新築住宅」という。)の購入を含む。以下同じ。)
又は新築住宅以外の住宅(以下「既存住宅」という。)の購入に必要な資金の
貸付けの業務を、第三号及び第四号に掲げる者に対し、住宅の建設に必要な
資金の貸付けの業務を行う。  
  一  自ら居住するため住宅を必要とする者  
  二  親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする者  
  三  次に掲げる者に対し住宅を建設して賃貸する事業を行う者(地方公共団体を除く。)   
           イ 自ら居住するため住宅を必要とする者   
           ロ 自ら居住するため住宅を必要とする者に対し住宅を賃貸する事業を行う者  
  四  自ら居住するため住宅を必要とする者又は親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする者に対し住宅を建設して譲渡する事業又は住宅を建設してその住宅及びこれに付随する土地若しくは借地権を譲渡する事業を行う者

  (敷金)
第8条. 乙は、本契約から生じる債務の担保として、頭書(4)に記載する敷金を甲に
預け入れるものとする。
2 乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料、共益費その他の債務と
相殺することができない。
3 甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を無利息で乙に
返還しなければならない。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、原
状回復に壷する費用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在
する場合には、当該債務の額を敷金から差し引くことができる。
4 前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示
しなければならない。

(修繕)
第10条 甲は、別表第4に掲げる修繕を除き、乙が本物件を使用するために必要な
修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意又は過失により必要
となった修繕に要する費用は、乙が負担しなければならない。
2 前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に
通知しなければならない。この場合において、乙は、正当な理由がある場合を除
き、当該修繕の実施を拒否することがきでない。
3 乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第4に掲げる修繕を自らの負担において
行うことができる。

(明渡し)
第13条 乙は、本契約が終了する日までに(第11条の規定に基づき本契約が解除さ
れた場合にあっては、直ちに)、本物件を明け渡さなければならない。この場合
において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回
復しなければならない。
2 乙は、前項前段の明渡しをするときには、明渡し日を事前に甲に通知しなけれ
ばならない。
3 甲及び乙は、第1項後段の規定に基づき乙が行う原状回復の内容及ぴ方法につ
いて協議するものとする。
 

◎消費者契約法  (平成12年5月12日・法律第61号)   施行、平13・4・1

第10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)

民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、
消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項で
あって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を
一方的に害するものは、無効とする。

第1章 総則

第1条(目的)

この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

第2条(定義)

この法律において「消費者」とは、個人(事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。)をいう。

2 この法律において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。

3 この法律において「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいう。

第3条(事業者及び消費者の努力)

事業者は、消費者契約の条項を定めるに当たっては、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容が消費者にとって明確かつ平易なものになるよう配慮するとともに、消費者契約の締結について勧誘をするに際しては、消費者の理解を深めるために、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容についての必要な情報を提供するよう努めなければならない。

2 消費者は、消費者契約を締結するに際しては、事業者から提供された情報を活用し、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容について理解するよう努めるものとする。

 

 

 「レオパレス21」に    不当料金の徴収改善
  NPO「消費者支援機構関西」が要求
申入時の家賃1カ月弱分の「システム料」を契約時に徴収するのは、事実上の礼金(敷引)
にあたり、同社の「敷金・礼金不要」と、矛盾するとのこと。
朝日新聞TXT
         JANJAN. TXT


公開質問状 2/1HPにアップ
 NPO「消費者支援機構関西」のHP

      J−CAST-NEWS.TXT
 「敷金・礼金無料」表示に問題あり
 
=消費者契約法第13条に基づき, 内閣総理大臣から消費者契約法第12条に
 基づく差止請求権を行使することが できる適格消費者団体の認定を受けた
 消費者団体としては、実に的を得た、 活動だ。

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