管理会社堕落論

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管理会社堕落論        京都の更新料裁判
                                                                           追い出し屋問題
                               
敷引問題

1 更新料問題

管理業者(仲介業者)に更新手数料を支払うために、
更新料が無くならないという制度矛盾がある。

世の中、貸し手市場から 借り手市場に変わってきたのだから、
更新してくれてありがとうは、逆になってきている。
つまり賃貸人側から賃借人側へ支払う という形に
世の中の空気は、変わってきている。

しかし管理業者は、世の中の空気の変化は、重々判っていても
1年もしくは2年ごとに発生する
更新手数料という既得権を手放さないので、
更新料がなかなか無くならない。
まったく本末転倒の事態だ。

正に管理会社の堕落である。

京都の賃貸人は、これからが正念場。
賃貸人と不動産管理業者の利益相反が、
今後 どのように展開されるのか、注目される。
既に領収した高額の更新料には、5割から10割の更新手数料が
含まれている訳だが、法的に更新手数料を返す義務があるのか否か、
難しい問題だからだ。
道義的には当然返すべきだが・・・
賃貸人、管理業者の どちらにとっても死活問題となる高額の金額だ。

こういった非常事態に、賃貸人側を組織した団体が無い のは空しい限りだ。

2009/8-17 賃貸人からみると、更新料の発生直前に解約が多発するのは困った問題だ。  
      (全国賃貸住宅新聞のオーナー専科新聞の記事から).pd

2009/10-08 〜 更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査 〜
     住宅・不動産情報ポータルサイト『HOME'S−アンケート pdf

更新料、首都圏と京都だけ突出して徴収〜実態調査で明らかに   RBB-TODAYニュース .txt
HOME'S会員企業を対象に、更新料問題に関する不動産業界の意識調査・実態調査のアンケート結果から
    
グラフ1 更新料徴収には地域差があることが明らかに ※ クリックで拡大  
  
グラフ2
京都だけ2ヵ月という実態も明らかに
  
グラフ3
全国の徴収金額一覧表

2 追い出し屋問題

借家権の保護が強い分、
逆に保証金を預かって、
さらに連帯保証人という世界でも類をみない賃貸人を保護する制度がある。

それを使わずに、ゼロゼロ物件でさらに連帯保証人も不要で募集するなら、
滞納予備軍をわざわざ引き寄せて集めて契約している様なものだ。
そこまでして、募集をしなければならないほど、
空室率がアップして、背に腹は代えられないから というが事の本質だろう。
(あのレオパレスさんでも、2割近い空室率になっているという)

そこで流行りだしたのが、いわゆるゼロゼロ物件+滞納保証会社というビジネスモデルだ。
 元来、保証金(敷金)をきっちり預かって、
連帯保証人をきっちり審査して確保していれば、
滞納の発生率は1%以下で、
さらに連帯保証人からも取りはぐれるのはさらに減って0.1%以下と推測される。(弊社の場合)。

 そしてもし滞納が発生しても、裁判を本人訴訟で解決するスキルがあれば、さほど費用もかからないし、
滞納の裁判そのものが、ほとんどが判決ではなく和解で解決されているという実情を知れば、
もっと迅速に裁判手続きに入れるというものだろう。

 管理のイロハのわからないそういったスキルの無い新興のファンド系管理業者が、
理論偏重で、いかに 高額の家賃で速やかに満室にするかを優先して作り上げた
ビジネスモデルということになる。

 さらに、
宣伝広告費が高額のチェーン店系の仲介専門のビジネスモデルにも問題点あり。
以前なら断っていた
保証金を払えない、
連帯保証人もいない賃借人に対して、
滞納保証会社をつければ問題ありませんよと言うセールストークで賃貸人の承諾を取る訳だ。

 滞納保証会社が頻繁に倒産することも、
さらに「追い出し屋」に変質して、 賃借人を追い込むという犯罪を犯して、
これらのビジネスモデルが破錠しているのは、
正に 米国のサブプライム問題に似ている。

 

3、原状回復問題

 これは、内装の工事費用が5割アップで、3倍の長寿命の内装材を使うことで、
すでに解決していなければならない問題だ。

つまり壁・天井には表面がコーティングされた「洗えるクロス」を使うことで、
10年間のメーカー保証ではあるが、15年から20年間の長寿命が期待できる。
床材も土足用の木目調のPタイルがあり、これも20年間の長期間の寿命が期待できる。
が、しかし、なかなか普及しないのは、管理業者がコミッション収入(紹介手数料)に手を染めているからだ。 

本来の工事費の2〜3倍の請求をして、差額をコミッション収入としている管理業者(上場企業)もあるという。
 施行業者もこういった長寿命の内装材が普及すると内装工事が激減するから、全く奨めようとはしない。

長寿命クロスの例
スーパー耐久性壁紙(サンゲツ)http://blog.sangetsu.co.jp/?p=33

  (↑新製品の為、検証中ですが)
洗えるクロス(インクコーポレーション)http://www.inkc.co.jp/
 =2002/9から使用して検証中ですが、良好です=

4 職業的倫理観・公平性

本来の管理業からみれば、
依頼者からのフィー収入(月々の管理手数料)を主な収入源とすべきであり、
基本的にコミッション収入(紹介手数料)は排除すべき。

ところが大半の管理業者は、コミッション収入を得ていながら隠している場合が多いので、
至る所にコミッション収入が発生してきている。
たとえば、
  ・借家人賠償保険。これは家財の火災保険に特約で付加されるので、家財の保険を増やす
   必要性は無いが、コミッション収入(通常25%前後)を増やすために、2年間で1万円で
   済むものを2万円とか、3万円に増額したりする。
  ・滞納保証会社も付ける必要も無い方であろうがなかろうが、コミッション収入を得る為に、
   借主は、すべて、保証会社の保証が必要としたり、コミッションの率が高い保証会社を指定
   したりする。
       また、最近は、滞納保証業界に業法が無いことを良いことに、管理会社が保証することが
     流行っている。契約時、相対で対応していれば、9割方は、滞納しないとは、判るもの。
     以前なら保証は不要だったのが、自社での保証をさせる訳だ。そして、ほんとに怪しい
     賃借人だけ、外部の保証会社に保証させるという。外部の保証会社の滞納率がアップ
     するのは言うまでもない・・・・参考情報=
                          http://www.tdb.co.jp/report/watching/press/p100403.html
                                          http://www.tdb.co.jp/report/watching/press/pdf/p100403.pdf     PDFのまとめ
                     (まとめの最終ページには、破綻した保証会社の一覧がある。)

  ・抗菌消臭がおすすめと称して、半ば強制的に、たとえ新築であっても契約させたりする・・・

しかも明示されていないが故に、信じられないくらい高額になってきている。

元日弁連会長で司法制度改革などに取り組んできた中坊公平氏は、
「情報公開には不正の殺菌作用がある」と指摘する。
情報が公開されると分かっていて違法行為を犯す者はいないと言う。


管理業者の職業的倫理観として、依頼者に対する関係で、
専門家として公平かつ道理に適った業務を提供し、
基本的にリベートや手数料やコミッションなど、
金銭的な補助を直接にも間接的にも受け取らない。
そして、どうしてもコミッションを領収する場合は、
事前に利害関係者に明示し了解を得るというガラス張りの状態にすべきなのです。

その方策のひとつとして、
分譲マンションの管理組合が集まり、交流会を作って情報交換して管理業者に対抗して、
成功している様に、
ex1 マンションコミュニティ ex2 神戸中央マンション交流会) 
賃貸人も集まってネットワークを作って、情報交換をするシステムを作るのがよいと思われる。
(管理組合の集まりである、中央マンション交流会では、高度な倫理観を持った
マンション管理士、建築士と相談しながら、いかに分譲マンションの管理会社と対等に交渉するか
を主眼に会が進められている。残念ながら賃貸住宅業界には、業法もないので、
マンション管理士というアドバーザーの制度も未だ作られていない。)

(社)全国賃貸住宅経営協会が賃貸人 側の協会として機能すべきであるが、
残念ながら利害相反関係にある賃貸住宅管理業者に、
役員がほとんどノットられてしまっていて機能不全を起こしている。  
賃貸経営塾という会報誌を見ても、管理業者サイドの情報に終始している。
また、財産ドックとか、資産家クラブなどの
不動産業者が主催しているオーナー会に参加して、
判ったつもりでいると、 管理業者に取り込まれて、
そのうち骨の髄まで吸い取られてしまうと言うものだ。


また利害関係者のバランスを保つためには、
一般的に、
自分自信の感情・偏見・欲望を抑える必要があり、
「自分が扱われたいと思うように他人に接すること」
という公平性が必要であると言われている。
これは、 どのような専門的職業にあっても重要な特性である。
しかし、今の堕落した資本主義の世の中、専門家に、
こういった公平性を期待するのは、無理というものだ。

これらは戦後の日本人から失われてきた大事な特性でもある。

このような職業的倫理観・公平性を伴った法的な規制の
早急な確立を強く渇望するものであります。

平成21年9月2日

               マンション管理士
               賃貸住宅経営管理士
               不動産コンサルタント  
              ファイナンシャル・プランナーAFP
                               宅地建物取引主任者
                             オブザーバーの 西岡

アインシュタインの言葉---------------------

人間とは、わたしたちが宇宙と呼ぶ全体の一部であり、
時間と空間に限定された一部である。

わたしたちは、自分自身を、思考を、そして感情を、
他と切り離されたものとして体験する。
意識についてのある種の錯覚である。

この錯覚は一種の牢獄で、
個人的な欲望や最も近くにいる人々への愛情にわたしたちを縛りつけるのだ。

わたしたちの務めは、この牢獄から自らを解放することだ。
それには、共感の輪を、すべての生き物と自然全体の美しさに広げなければならない。

実質的に新しい思考の形を身につけなければ、人類は生き延びることができないだろう。

 

職務上の利益相反行為    [出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』]

わかりやすく言うと、依頼者からの業務依頼があった場合、中立の立場で仕事を行わなければならない者が、
自己や第三者の利益を図り、依頼者の利益を損なう行為のことである。例2がこれに近い。

例1. 例えば、行為者Aがある会社Bの社員(役員、従業員)でありながら、
   Bの競争相手である会社Cと関係を持ち、何らかの形で、AとCとが利益を得ると共に、
Bが不利益を被るようなこととなる行為を言う。

例2. 家の強度試験を行う民間検査会社の株主が、住宅メーカーである場合などがある。
この場合、検査会社と住宅メーカーとでは直接は利益が一致していない。
しかし、上下関係があるため、チェックが甘くなる場合がある。
結果として、試験結果が甘く付けられ、住宅を購入した人が不利益を被る恐れがある。

 

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