公的融資の解約時の実費精算のやり方が

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公庫融資の解約時の実費精算のやり方が

平成10年秋の新規融資物件から大きく変わっています。

文責 オブザーバー 西岡 儀和 (ファイナンシャルプランナー)

住宅金融公庫(以下公庫という)の原状回復費用の精算のやり方が大きく変わっています。

実務上、特に平成10年秋以降に新規に公庫から融資を受けた物件は、いわゆるガイドラインの影響を受けた賃貸契約書が採用となっていますので、トラブル発生時には、この違いには十分な注意が必要です。

 つまり、公庫は、ガイドラインに沿うという意向を受けて、平成10年秋以降の契約書本文では、通常損耗は、貸主負担と明記された契約書となっています。ですから別紙念書で、通常損耗は借主負担という矛盾が発生する場合があるのは、この平成10年秋以降の新築物件ということになります。この矛盾点で揉めることになります。

 逆に、平成10年秋以前の公庫融資物件では、契約書本文に住宅を原状に復して退去しなければならないと明記されていますので、契約書本文で、揉めることになります。

 

2 原状回復費用の商慣習の3方式

a 家賃精算方式(原状回復費用上乗せ賃料) これは自然損耗が、家賃に含まれているという法律上の本来の立場。

b 定額精算方式 契約時にあらかじめ敷引(解約引)と称して、原状回復費用金額を決めてしまう方式で、阪神間の敷引がこれに当たります。この敷引には、通常損耗(経年劣化)とか礼金、空室損料を補うこととか更新料が含まれています。過不足は解約時精算しません。

c 実費精算方式 解約時に実際にかかる原状回復費用から精算する方式、これが関東のやり方で、公的融資の物件は、これが原則です。平成10年秋以前の公庫とか住宅都市整備公団の融資物件がこの方式です。

 

 a家賃精算方式(原状回復費用上乗せ賃料) これが、法律上の本来の方式であります。そして、これと違った慣習とか特約が無ければ、通常損耗は家賃に含まれているという大変わかりやすい方式なのですが、実務上は、今までは、わずかしか存在していませんでした。

 しかし、公庫はこの a家賃精算方式平成10年秋以降の新規融資の新しい物件に全面的に適用し始めたのです。賃貸契約書には、自然損耗(経年劣化)はすべて貸主負担と明記された契約書しか、公庫は承諾していませんし、そういう運用を公庫は、本気で指導しています。なお、イ故意過失の損耗は、今まで通り借主負担で構いません。

ですから、今までのc実費精算方式の特約 つまり、解約時の借主の費用負担として関東でも、特約があれば、裁判所も有効性を認めている、畳とかフスマの交換やクリーニング代金、クロスの損傷のガイドラインのグラフによる負担による借主の費用負担の特約の記載そのものが禁止で、もちろん借主への ロ自然損耗(経年劣化)の請求も不可です。

ですから、新しい物件で、原状回復費用の自然損耗(経年劣化)」を、b定額精算方式とかc実費精算方式で借主から徴収しているのは、契約書本文からは、違約になります。

 

しかし、公庫融資の建物でも、平成10年秋以前の古い物件で、しかも特約がきちんと書かれていれば今でも、解約時にc実費精算方式で、原状回復費用の徴収が可能です。

 

この線引き=契約内容の違いを、きっちり物件毎に把握しておくことが重要です。

 

  平成10年の秋以降の新しい公庫の融資物件には、第一の方式つまりa家賃精算方式(原状回復費用上乗せ賃料)ですので、契約時の定額精算もなく、なんと解約時に自然損耗(経年劣化)の実費精算もないのです。保証金を3ヶ月預かり、故意過失の損耗が無ければ全額返すのです。あの建設省のガイドラインを忠実に守るとは、こういう事なのです。

 

建設省(現・国土交通省)のガイドラインの運用については、全宅のHPで『紙上研修』の「原状回復をめぐる諸問題 1」として、公開されていますのでご確認ください。

以下は、平成10年秋までの、公庫の現状回復の契約書の例

(修理等費用の負担)

第○○条 次の各号に掲げる修理等(天災を原因とするものを除く.)に要する費用は,乙の負担

とする。

一 畳の表替え又は裏返し,障子又はふすまの張替え,内壁の塗替え又は張替え,

   ガラスのはめ替え及び、すのこの取替え。

二 住宅の鍵,電気のスイッチ又はコンセント,水栓その他住宅内部の附属器具類の小修理。

三 浴槽、風呂釜(バーナーを含む.)及び煙突の小修理。

四 その他住宅の使用上生じた費用(共益費を除く.)で通常賃借人の負担とされるもの。

(住宅からの退去等)

第○○条 乙は,本契約が終了したときは、直ちに住宅を原状に復して退去しなければならない。

2 乙は,住宅から退去しようとするときは,退去する日の30日前までに甲に申し出て住宅の検査

  を受けなければならない。

3 乙は,前項の規定により住宅の検査を受けるときに.第11条第1項本文に規定する

  電気,ガス,電話,水道等について,その便用料の領収書を甲に提示しなければならない。

. 4 乙は.住宅からの退去に際して,甲に対し立退料,補償料その他多目のいかん

  にかかわらず, 一切の請求をすることができない。

以下は、平成10年秋以降の、公庫の現状回復の契約書の例

(修理等費用の負担)

第12条 乙は、入居期間中に次の各号に掲げる修理等(天災を原因とする

ものを除く.〕に要する費用は、乙の負担とする.

(1)畳の表替えまたは裏返し、障子又はふすまの張替え、内堕の塗り替え

  叉は張替え、ガラスのはめ替え及び網戸の取書え。

(2) 住宅の鍵、電気のスイッチ又はコンセント、水栓その他住宅内部の

   付属器具の小修理。

(3) 浴槽、便器、給湯器の小修理.

(4) 住宅内部での害虫の駆除、消毒に要する費用.

(5) その他住宅の使用上生じた費用(共益費を除く。)で通常賃借人の

負担とされるもの。

第17条本契約は次の場合には、催告その他手腕きをしないで当然終了と

する.

1.本建物が、天災地変、火災、その池甲の責に帰すべきでない箏曲に

より賃貸借物件を通常の用に供することが出来なくなったξき・

2.本建物の全部又は、一部が公共事集のため口上げ、収用又は使用さ

れ、本契約を存航することが出来ないとき、この場合乙はいかなる

名目でも甲に蜘して金螢その他の醐求をしないものとする.

(住宅からの退去)

第18条 乙は、本契約が終了したときは、直ちに住宅を原状に復す修復工

事を甲に依頼し、甲はその修担費を本契約 第5条 第3項にもとづき

実費を相殺するものとするが、現状回復の籟囲には、通常の使用に

伴い生じた損耗を除くものとする。

 ただし、修復費の見積請求碩が第5条第1項の敷金を超えた場合

は、その超えた部分について請求のあった目より、7日以内に乙は

甲に支払うものとする。

2. 乙は、住宅から退去しようとするときは、退去する日の7日前まで

に、甲に申し出て住宅の検査等甲の指示を受けなければならない。

3. 乙は、前項の規定により住宅を退去する当日に、第10粂本文に規定

する竈気、ガス、竃話、水道等について、その使用料の領収書を甲

に提示しなければならない。

4 乙は、住宅からの退去に際して、甲に対し立退料、補む料その他名

目のいかんにかかわらず、一切の請求をすることができない。

5乙の明法しが遅延したときは、乙は遅延期間中の賃料並びに共竺賞

相当の明法し遅延損害金を支払わなければならない。

消費者動向調査      2006/10/21
売却損失平均1000万円強
このデフレ期、分譲マンションを購入するということは、とてもリスキーなことだとの自覚が大切な様です・・・・・・
   リンク 不動産流通経営協会編
http://www.kindaika.jp/topics/200610/20061021.shtml

 

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