目覚めよ京都の家主

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                                           最新ニュース
                                                                                               京都の更新料裁判
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                                                                                                管理会社 堕落論

さて、更新料訴訟 京都地裁判決
2008年1月30日判決に関して

 京都の更新料の判決の全国賃貸住宅新聞等の記事では、
家主の権利は守られたのか」 というキャッチコピーが出ている。
しかし、これでは、本来のお金の流れから見るとおかしい。
家主=賃貸人も、被害者だ。

管理業者の利権は守られたのか」が正しい。
つまり、毎年2ヶ月分の更新料の1ヶ月分もしくは2ヶ月分すべてが
更新事務手数料として、 管理業者に渡るという 利権が守られたいう構図。
2009/3/10-■更新料セミナーに160人参加・・・日管協 .txt


そして、いよいよ2009/8/27 大阪高裁で更新料無効の判決となった。
平成14年以降の更新料は、消費者契約法に違反しているので 無効であり、 全額の返還が必要
更新料の法的性質としての、@更新拒絶権放棄の対価 A賃借権強化の対価 B賃料の補充、
の3つの性質すべて大阪高裁は、否定した。 2009/9/25京都地裁で新たに3件の無効判決

2009/9/10 この大阪高裁の更新料敗訴の判決を受けて、貸主側弁護団の代表を務めた
田中伸弁護士は早速、東京都内にて業界関係の集まりで 更新料無効判決に関する
勉強会で、詳細な報告をしている。
最新ニュースへリンク
業界関係者とは、更新事務手数料で潤っている業界ということで、家主では無いところがミソだ。

アホらしい「更新料」払わないとどうなる? 090917 :ゲンダイネット   .txt
この記事には(社)全国賃貸住宅経営協会のコメントが載っているが、実態はすでに家主の団体では無い。
役員は、ほとんどが不動産管理業者になってしまっている模様。

賃借人が、毎年2ヶ月分の更新料賃貸人に支払うのも異常なら、
賃貸人が、毎年1ヶ月分から2ヶ月分の更新事務手数料を管理会社に支払うのも異常だ。
こんな異常な事態は、京都にしか無い正に異常な慣習だ。
不景気だから、余計にこのイビツさが、世間の目に付く訳だ。


毎年、従業員全員を海外旅行に連れて行ったり、
この不景気に1人平均8万という高級クラブで豪遊したりと
我が世の春を謳歌する京都の不動産管理業者。
たとえば、標準的な500戸の管理会社があったとして、
家賃の平均が5万円/戸とすると、管理費が標準の家賃の5%なら・・・、
毎月の管理費は5万円×500戸=2500万円の5%で125万円となる。
・・・ 1年間の管理費収入トータルは、1500万円これが通常の管理費だ。
ところが、京都では、毎年更新料の1ヶ月分が管理会社の収入に上乗せだから、
更新手数料として、 2500万円/年が管理会社に余分に入ってくる計算になる。
10年間でなんと2億5千万が上乗せで、ボーナスの様に余分に入るからすごい。
管理費が毎年2.6倍4000万円に膨らむことになる。

「高額の敷引の返還訴訟」が問題となった敷金問題では、阪神間の不動産管理業者は、
一切反対運動には、動かなかった。敷引は、すべて家主(賃貸人)が受け取っていて、
管理業者等 にはまったくメリットが無かったから当然だ。

しかし、この京都の更新料裁判で、中心になって動いているのは、京都の不動産管理業者だ。
それもそのはず、京都の不動産業者は、毎年の更新料の内の半分である1ヶ月分もしは、2ヶ月分全額を
を更新事務手数料
として、正に高額の収益の柱として受け取っているのだから、死活問題な訳。

名古屋とか関東の2年間で、賃料の50%の更新料とは、訳が違う。実に 他の地域の4倍だ。

阪神間では、更新料そのものが無い。

もし京都の 更新料が、無くなって、家賃にその分が上乗せされると、
京都の管理業者の受け取っている更新手数料は、 無くなってしまいます。
今回の訴訟の実質的な問題点は、この点にあるのに、
裁判の争点には、まったくなっていないのは、残念です。


毎年、賃料の1か月の更新料が、管理業者に入るということは、
賃料の約8%の管理手数料の上乗せとなる。(100%を12ヶ月で割ると8.3%だ)
通常の管理手数料が、毎月の賃料の5%から10%なので、
なんと管理手数料が、 ほぼ倍増という計算が成り立つ訳。

というのも阪神間での、更新料の無い事例として
大手の管理会社で、敷金0、礼金0の物件では、2年毎に更新事務手数料が、10500円だ。
更新料の無い阪神間で、敢えて更新手数料を管理会社が徴収する場合、この程度が一般的だ。
ここで、更新料(賃貸人へ)と、更新手数料(管理会社へ)は、支払先が違うことにご注意を!

ところが、京都では、その10倍、2年間で10万円も
更新手数料を徴収していることになる。(家賃が平均5万円と仮定して)
そして、裁判で更新料が負けて家賃ノミになれば、
更新手数料もゼロになる運命だ。

 たとえ、更新料の減額分が、家賃上昇しても、
管理手数料は、その上昇分に管理費の料率を掛けた僅かのアップになる訳。

だから、今回の京都の更新料の裁判のでは、スジ違いの
    賃貸人ではなく、不動産管理業者が騒いでいる訳だ。

まず第一の被害者は、賃借人であっても、第2の被害者は、賃貸人ということになる。
この、本音部分が、裁判には一切反映されず、建前論になっている。

適正な管理費はいくらか、これほどの管理費の上乗せが、
真っ当な商行為か、 ボッタくられている家主は、それで良いのか、と思う今日この頃です。

ということで、現在敷金問題研究会では、

 内部告発者をウォンテッド。

こういった更新料の内、1ヶ月分を管理手数料として授受しているということを
正面から陳述してくれる京都の
志の高い世の中を変えようという
宅建業者ないし、家主ないし、不動産管理業者を
敷金問題研究会では、募っています。

 京都の不動産業界は、 世論を敵に回して良いのか 

新たに2件提訴、
「大学進学で京都に来た両原告は更新料制度を知らなかった。
 学生の街・京都での不当な制度を改めたい」と強調している。

また、現在の裁判は、過去の更新料を返せというものだが、
この裁判と、現在更新料を受け取る契約を続けるのは、別問題だ。
将来、最高裁で負けたとき、その分リスクは大きくなる。
そして、供給過多の流れから、早晩、京都でも更新料は、無くなるだろう
ことは、誰でも容易に想像できることだ。
時代にさからって更新料を受け取り続けけることは、法的にも、
平成 15年の段階で、700万戸以上の空き家がある状態という時代の流れから言っても、
ムリがあります。
速やかに止めることが、結果として、
借主との摩擦を無くし、貸家業の発展に繋がると思います。

平成21年9月

                                       文責  オブザーバーの 西岡
賃貸住宅管理業界の姿勢

最新ニュース

2009/10/29
借家の更新料、今度は「有効」判決 高裁でも判断割れる
 更新料をめぐっては、別の裁判長による8月の大阪高裁判決が「無効」とし、
高裁レベルで判断が分かれる形になった。
最終判断は最高裁に持ち越されることになる。朝日新聞HP .txt
                            日経新聞HP  .txt

2009/10/24
不動産投資家必見!「更新料がなくなる日」   .txt  IBTimes より
 その上で「業者にもよるが更新料の半分は不動産会社の再契約事務手数料が含まれており、 更新料という名前をそのように変更しても良いかもしれません。 また、わたしは現時点でも不動産会社への契約手数料以外は取っていないので、 直接的に受ける影響はほとんどないですね」と、勝ち組投資家にとっては、問題ではなさそうだった。

2009/10/08
更新料の判決結果を踏まえて
 ・・・・・ポータルサイトがアンケートを実施

賃貸借契約における更新料は妥当か否か?
〜 更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査 〜
住宅・不動産情報ポータルサイト『HOME'S』を運営する
               株式会社ネクスト本社:東京都中央区、代表取締役社長: 井上高志、東証マザーズ:2120)は、
2009年8月27日の大阪高等裁判所での判決を受け、賃貸仲介業を営む全国の HOME'S会員企業を対象に、
更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査を実施いたしました。
 
このたび調査結果をまとめましたので、ご報告いたします。  .pdf

更新料、首都圏と京都だけ突出して徴収〜実態調査で明らかに   RBB-TODAYニュース .txt
HOME'S会員企業を対象に、更新料問題に関する不動産業界の意識調査・実態調査のアンケート結果から
    
グラフ1 更新料徴収には地域差があることが明らかに ※ クリックで拡大  
  
グラフ2
京都だけ2ヵ月という実態も明らかに
  
グラフ3
全国の徴収金額一覧表2

2009/9/25 マンション更新料、新たに
      3件すべて無効判決=京都地裁

            
  ・ 賃貸マンション 3判決で「更新料無効」 京都地裁 借り主勝訴の流れ   京都新聞 .txt
     ■京の業者 制度見直し動きも 
            新規の契約からは「更新料」の名が消えていく流れになりそうだ。

  ・ マンション更新料は無効 京都地裁判決「趣旨が不明瞭」 朝日新聞  .txt 

  ・ 賃貸「更新料」は無効、家主に返還命令…京都地裁 読売新聞 .txt    大阪読売新聞   .txt

  ・ 賃貸マンション:更新料訴訟でまた無効判決 京都地裁   毎日新聞 .txt

  ・ 賃貸住宅の更新料無効と京都地裁 入居者側が勝訴   47NEWS .txt 

  ・ マンション更新料、いずれも無効=3件の訴訟で−京都地裁  時事ドットコム .txt

  ・ 賃貸更新料 3件無効 京都地裁判決   産経新聞  .txt

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2009/9/10  業界関係集まり
       
更新料問題の勉強会開催
   9月10日、東京都内にて、大阪高裁裁判で貸主側弁護団の代表を務めた
        田中伸弁護士を招き、更新料無効判決に関する勉強会が開催された。
                                     週間全国賃貸住宅新聞 .txt

業界関係者とは、更新手数料で潤っている業界ということで、家主では無いところがミソだ。

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2009/9/6「更新料110番」には、
  100件もの相談が寄せられた

 「これまで、さまざまなトラブルについての110番をやってきたが、
こんなに(電話が)かかってきたことはない」 2009.9.15 08:06 産経新聞HPから

 借り主側の京都敷金・保証金弁護団が今月6日に実施した「更新料110番」。
 午前10時から午後4時までの6時間で100件もの問い合わせが寄せられたことに、
弁護団の事務局長を務める長野浩三弁護士は驚く。  産経新聞HP .txt

2009/09/06  更新料110番 
無効判断で電話相談が殺到
賃貸住宅の更新料制度  京都新聞    2009/09/06 .txt

借り主側の立場に立つ
京都敷金・保証金弁護団
9月6日(日)午前10時〜午後4時に、
無料の電話相談「更新料110番」を開設した。
弁護士、司法書士約10人が応じた。
弁護団は更新料の被害事例を集め、集団提訴することを検討している。
対管理会社の相談を、賃貸人の立場からも
この「更新料110番」を積極的に利用して良いと思うが・・・・・・

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2009/8/27 大阪高裁  で、再び、京都の更新料は、
消費者契約法(2001/4/1施行)違反で無効との判決が降りた。

ことここに至れば、
 京都の家主は、 本日以降、更新料2ヶ月を賃借人から受け取るなら、
管理業者に更新手数料として、1ヶ月分もしくは2ヶ月分を支払わずに、
留保すべきでしょうね、少なくとも、最高裁の結論が出るまでは・・・
まあ、心ある管理業者なら、自ら受け取りを留保するとは思いますが・・・

更新時に、管理業者がやっていることと言えば、
・賃借人の在職の確認 、同居者の確認。
・連帯保証人の在職の確認、連帯保証の意思の確認
・賃料が適正化否か=時節柄、家賃の値下げの確認になりますが・・
くらいでしょうね。電話で半時間もあれば終わってしまいます。
わざわざ賃貸契約書を作成しなければ、法定更新となり、
連帯保証人もそのまま引き継がれます。
全国の大半の賃貸借契約は、そうやって、法定更新で、そのまま、引き継がれています。
わざわざ、契約書を作り直して、管理業者に更新手数料を支払っている事例はまれ。
その場合、2年間の賃貸借契約期間というのは、家賃の据え置き期間という意味合いしかなく、
正当事由が無い限り、賃貸人は、更新を拒めないことになっています。

2年間で契約を打ち切りたければ、通常は、定期借家契約にします。
この場合、2年後に行うのは、再契約であり、更新ではありません。
この場合の再契約手数料は、オブザーバーでは、賃貸人、賃借人双方から五千円づつ、
1万円で、やっていますが・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

2009/8 賃貸人からみると、更新料の発生前に解約が多発するのは困った問題だ。
       (全国賃貸住宅新聞のオーナー専科の新聞記事から) .
pdf

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2009/7/23に京都地裁で、更新料無効の判決が下りた。
   更新料について、消費者契約法違反で、
     「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」とした。
                                                   最高裁判例のHPから判決文全文.pdf

この判決に対して、千葉県の家主から、以下、真っ当な意見がアップされた
                   ・・・
ちぎっては投げへリンク

与し易い賃貸人は、更新料を全額、不動産業者に・・・.txt
      
 ・・不動産屋さんの手数料 大家 2009年5月31日 17:04 の項目・・・読売新聞HP くちこみ
   
更新料の全額ぶったくられる賃貸人
        =賃貸住宅管理業は、法規制が無いからのノープロブレムということですよね。・・・


この京都の裁判の判決・・・更新料を返すに当たって、ちょっと問題が発生。
多分、更新料2ヶ月分の内、1ヶ月分は、不動産業者に支払われていると推測される。
しかし、法的には返す義務は、家主にある訳だ。不動産業者が道義的に悪いと思って
返金してくれない限り、家主は払い損になってしまう・・・・・

2009/10/08
更新料の判決結果を踏まえて
       ・・・・・ポータルサイトがアンケートを実施

賃貸借契約における更新料は妥当か否か?
〜 更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査 〜
住宅・不動産情報ポータルサイト『HOME'S』を運営する
               株式会社ネクスト本社:東京都中央区、代表取締役社長: 井上高志、東証マザーズ:2120)は、
2009年8月27日の大阪高等裁判所での判決を受け、賃貸仲介業を営む全国の HOME'S会員企業を対象に、
更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査を実施いたしました。
 
このたび調査結果をまとめましたので、ご報告いたします。  .pdf

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