6 公社の逆転敗訴判決

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2004/6/10  最高裁で、上告不受理決定 毎日新聞より

借主の                                 -
逆転勝訴判決のご報告

平成15年11月21日 
敷金問題研究会


  本日、大阪高等裁判所第13民事部(井 上正明裁判長)にて、兵庫県住宅供給公社に対する敷金の返還を
求める控訴事件(1審・神戸地方裁判所尼崎支部)において、通常損耗を借主が負担するとの特約の成立は認め
られないとして、1審判決を取り消し、
借主の請求をほぼ全額認める判決を言い渡しました。


1 対象となった物件は、兵庫県住宅供給公社が賃貸人となっている
特定優良賃貸住宅であり、かつ、住宅金融 公庫からの融資を受け、尼崎市特定有料賃貸住宅制度にも基づいております。

2 
一審判決では、特約の成立を認めた上、特優賃法・住宅金融公庫法にそれぞれ定める限度家賃の範囲であれ ば、退去時に通常損耗費用を控除する方式も問題はないとして、各法に違反しないとして、借主の請求を棄却し ていました。

3 控訴審判決では、通常損耗の修繕費用を借主負担とする特約が成立するかどうかについて、契約書本文中は 借主に責任がある損傷箇所についてのみ原状回復義務が発生するとしているのに、その別冊である「しおり」に 通常損耗も含めて借主が退去時に修繕しなければならないという齟齬があるが、通常損耗は家賃でまかなわれて いるのが社会通念であり家主が負担すべきものと理解されていること、このような取扱いについては特優賃法の 制定経緯やガイドライン策定の経緯において望ましいものと認められていることに鑑みると、
 「本件特約の成立は、賃借人がその趣旨を十分に理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したことが積極的に認定されない限り、安易にこれを認めるべきではない。」と述べました。

その上で、本件において、「しおり」の記載についてはひととおり読み上げ、区分表については各自呼んでおくように指示したにすぎず、契約書本文と異なる特約の趣旨を理解したとはいえないこと、「しおり」は契約書の別冊であって、特則ではないから、
 「しおり」の効力も、通常損耗の修繕費用を借主に負担させないという契約書本文に反しない限度で有効と介すべきであることを理由に、通常損耗の修繕費用を借主に負担させる特約は成立しないと結論づけました。

4 当研究会としては、本判決を踏まえて、
同様の形式が近畿の6つの供給公社で採用されいることにも鑑み、
このような形式を中止するとともに、自然損耗(通常損耗と経年劣化)を賃借人に負担させるかのような記載を
改め、

 
賃借人の原状回復義務が故意又は過失(用法遵守義務違反)による損傷に限られることを明記するよう、 ひきつづき供給公社に要求していきます。
 

  また、現在係争中の同種案件につきましても、本判決を踏まえて、早期に解決するよう要求する次第です。
草々

平成15年11月21日判決文全文
検索
兵庫県弁護士会の消費者問題判例検索システムで「敷金で検索を
http://www.hyogoben.or.jp/hanrei/

神戸新聞
http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sougou/031122ke0510.html

原告が逆転勝訴、県公社に返還命令 尼崎の敷金訴訟 ----------------

2003/11/22

 兵庫県尼崎市の賃貸マンションを退去した男性が貸主の同県住宅供給公社(神戸市)に敷金から差し引かれた部屋の修繕費約二十一万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁は二十一日、請求棄却の一審神戸地裁尼崎支部判決を変更、公社側に請求額とほぼ同額の返還を命じた。原告側代理人によると、同種の訴訟で公社側に返還を命じた判決は高裁レベルで初めてという。

 公社側は、入居時に交付した「しおり」などを根拠に、通常の生活で生じた損耗の修繕費も借り主負担とする特約が成立していたと主張したが、井土正明裁判長は「借り主に責任がある損傷のみ借り主負担とする入居時の賃貸借契約と食い違う」と指摘。その上で「特約の成立は、借り主が自由な意思に基づいて同意していない限り安易に認めるべきではない」として、公社側の負担を認定した。

 判決によると、男性は一九九七年のマンション退去時、敷金約三十六万八千円から畳の張り替え費用など約二十一万二千円を差し引かれた。

 

2004/6/10  最高裁で、上告不受理決定

(毎日新聞)

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040611-00000090-mai-soci

<敷金訴訟>修繕費の返還命令確定 公社側の上告退ける

 兵庫県尼崎市の男性が賃貸マンションを引き払う際、敷金から不当に修繕費約21万円を差し引かれたとして、管理する同県住宅供給公社(神戸市中央区)に返還を求めた訴訟で、
最高裁第1小法廷(才口千晴裁判長)は10日、公社側の上告を退ける決定を出した。ほぼ全額の返還を命じた大阪高裁判決(昨年11月)が確 定した。

 関西の弁護士らでつくる
敷金問題研究会によると、公社側に敷金返還を命じた判決が確定したのは初めて。係争中の同種訴訟が他に4件あり、影響を与えそうだ。

 小法廷は「公社側の上告理由は(判例違反など法律で定めた要件を欠いており)受理すべきものとは認められない」と述べた。

 高裁判決によると、男性は95年8月から1年半、公社の賃貸住宅に入居した。退去時に通常は「自然損耗」として家主側が負担すべき畳や、ふすまの張り替え代などを徴収された。公社との契約には「原状回復費用は借り主負担」とする特約があり、1審は特約を有効と認めたが、2審は「借り主が特約に同意したとはいえない」と逆転判決を言い渡した。【小林直】

 敷金問題研究会の共同代表、増田尚弁護士の話 国土交通省は「標準契約書」により、自然損耗を借り主に負担させないよう指導しているが、近畿地方の11公社のうち6公社がこれに反する契約書を交わしている。こうした契約書の変更を迫る判断で影響は大きい。
[6月10日20時47分更新]


法学セミナー07年2月号
特集「最高裁判決2006―事件を担当した弁護士が語る。」で、敷金問題研究会の岡本英子弁護士が「最高裁での逆転勝訴」と題し、最二小判2005年12月16日の意義と、逆転勝訴までの道のりについて執筆されています。
判決文.pdf

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