7 原状回復特約の成立を否定 

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大津市の公庫融資のファミリー物件の案件に対して、画期的判決が出ました。

                                        担当 増田 尚 弁護士

平成16年2月24日、大津地方裁判所(山口芳子裁判官)において、

争点 1)自然損耗の修繕費用を借主に負担させる原状回復特約の成立を否定し、
 敷金から控除した
自然損耗の修繕費用の返還を認めた。

争点 2)冷暖房機・乾燥機の設備使用料(設備協力金)名目での費用支払合意が
 住宅金融公庫法35条1項・同法施行規則10条にいう「不当な負担」とされ、
 適正価格の2倍を超えるもので
公序良俗に違反するとされた
判決が出されました。
 


争点1)については、
自然損耗の修繕費用は本来賃料に含まれていると解するのが社会通念であり、
これに反する特約が成立するためには、
いわゆる「原状回復にかかるガイドライン」の示す3要件、
 1 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が
  存在すること 
 2 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負う
  ことについて認識していること
 3 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
を満たす必要があると指摘しました。
その上で、契約書の記載や、宅建業者の説明などから、
(判決文からは明らかではないですが)2の要件を欠くとして、
原状回復特約の成立を否定しました。

この件は、5人の原告についてですが、
うち2人は、契約書本文で、
「自然損耗を含めて原状回復する」と記載され、
さらに、別途、「賃貸借契約が終了した場合には、賃借期間の長短を問わず、
通常の使用方法による汚れ(いわゆる自然損耗)のみの場合であっても、
別紙復元費用基準表…の内装・設備箇所に関しては、
原則として全てお借りになった最初の状態に原状回復していただきます。」
との
書面に署名捺印をさせられているという状況でした。
このような場合についても、社会通念に反することを理由に、
自然損耗を借主に負担させる特約の成立を限定的に理解したことは、
他の事例にも大きな影響を与えるものと思われます。
 


争点2)については、
住宅金融公庫法で家賃と敷金以外の金員を受領したり、
借主に不当な負担となることを賃貸借の条件とすることを禁止されており、
借主に諾否の自由なく設備使用料を負担
させる合意は、
同法にいう「不当な負担」にあたるとしました。
その上で、同法違反からただちに合意の効力が否定されるわけではないが、
公庫の了解を得て
冷暖房機等の使用料を徴収できる場合の費用と比較して、
概ね2倍の使用料を支払わせるものであり、
(暴利行為として)公序良俗に反すると結論づけました。
この争点については、大阪高裁平成10年9月24日判決で、
公庫の了解を得て徴収できる範囲では有効とされていますが、
本判決では全部無効であると判断されました。
なお、悪意の利得者として利息の支払を求めましたが、
的確な証明がないとして、認められませんでした。

担当  代表 弁護士  増 田 尚

京都の研究会で、またまた原状回復特約を消費者契約法10条違反で 無効とした判決をかちとられたとのことです。2004/06/14
以下、京都新聞 電子版より

Kyoto Shimbun News 2004年6月12日(土)
消契法適用、敷金全額を返還命令
京都地裁 不動産会社が敗訴
 賃貸マンションの解約時に、部屋の現状回復費用に充てるとして敷金を返還しないのは不当として、京都市伏見区の元住民の男性が、不動産会社に20万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁(福井美枝裁判官)は11日、消費者契約法に基づき、同社側に全額返還を命じた。

 同法は2001年4月に施行、借り主の利益を一方的に害する契約を禁じている。京都地裁では3月にも、同法を適用して敷金返還を命じる判決が言い渡されている。

 判決によると、男性は01年11月に契約を更新し、03年にマンションを解約したが、不動産会社は契約時に締結した特約を理由に敷金の返還を拒否した。
 

http://www.kyoto-np.co.jp/article.php?mid=P2004061200019&genre=D1&area=K10

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