原状回復に関する判例のまとめ

 

〜消費者契約法10条により過度な原状回復費用無効特約を無効とした判例及び原状回復条項に関するこれまでの裁判例〜

 

京都敷金保証金弁護団

弁護士 平 尾 嘉 晃

 

当初用いられた建物賃貸借契約書の契約条項では、通常使用による損耗等の記載がなく、単に「原状回復」といった文言しかありませんでした。そのため、「原状回復」の意味するところが、通常使用に伴う損耗・自然損耗も含めた原状回復義務なのかが争点となりました。この点については、下記の第1で示すとおり、合理的解釈により、通常使用に伴う損耗・自然損耗は含まれないとする判例が相次ぎました。

 

その後、建物賃貸借契約書のなかで、通常使用に伴う損耗・自然損耗を賃借人負担と明示する特約、いわゆる「原状回復費用特約」を謳う契約書が出現するようになりました。これについては、なかには私的自治を理由として有効とする裁判例もありました(東京地裁平成12年12月18日)。

しかし、下記の第2の1で示すとおり、かかる原状回復費用特約については、合理性、必要性を要求するとともに、賃借人が新たなる義務を認識し又は認識し得べくして義務負担の意思表示をしたことが必要であるとし、意思表示の不成立を認定する裁判例が主流となりました。

 

これに対しては、わざわざ原状回復費用特約の説明の頁を設け、そこに署名押印を求めることにより、意思表示の不成立を回避するパターンの建物賃貸借契約書が出現しました。

しかし、近時は、原状回復費用特約自体が不当条項であると直截に認定し、かかる特約そのものが無効であるという裁判例が出されるに至りました(下記の第2の2)。すなわち、公庫物件については以前から民法90条違反とする裁判例がありましたが、公庫物件以外であっても消費者契約法10条を適用して無効とする裁判例がそうです(京都地裁第7民事部平成16年3月16日及び京都地裁第1民事部平成16年6月11日)。

かかる裁判例の注目すべき点は、@特約の成立を認めつつも内容の不当性に着目して無効とした点(すなわち、もはや契約時における説明の有無は問題ではなくなる。)及びA更新契約にも消費者契約法が適用されることを認めた点(すなわち、消費者契約法の施行以前の入居であっても、その後、施行日以後に更新契約を交わしていれば、同法10条によって救済される。)にあります。したがって、時期に限定されず、ほとんど全ての建物賃貸借契約において、消費者契約法10条による救済の可能性が考えられるようになりました。

 

 

第1 契約条項の合理的解釈により、通常使用に伴う損耗・自然損耗は賃貸人負担であることを確認した事例 

 

  ア 東京地裁平成6年7月1日

契約条項

「契約終了と同時に本件建物を原状に回復して、明け渡さなければならない。」

判  断

 「原状回復」という文言は、社会通念上時間の経過によって及び建物の通常に使用によって生じる建物の自然の損耗についてまでそれがなかった状態に回復すべきことを要求しているものではなく、賃借人の故意、過失による建物の毀損や、通常でない使用方法による劣化等に付いてのみその回復を義務付けたものと解するのが相当である。

 

  イ 京都簡裁平成11年7月29日

        契約条項

「@ 本契約が終了したときは、賃借人は速やかに本物件を原状に回復して、明け渡すこと。

 A 本契約の終了に際し、賃借人は賃貸人の立会いを求めて、本物件につき、賃借人とともに賃借人の居住による消耗、汚損、破壊等、賃借人の責に帰すべき修繕箇所を点検する。

 B 修繕箇所の修繕に要する費用は、賃借人の負担とする。」

判  断

 上記約定によれば、賃貸借契約が終了したときは、賃借人は、賃借人の責めに帰すべき建物の消耗、汚損、破壊等の修繕費費用を負担することを約したものといえるが、その責任の範囲は、通常の使用により生ずる損傷等を超えるものと解するのが相当である。

 

第2 通常使用に伴う損耗・自然損耗を賃借人負担と明示する特約(いわゆる「原状回復費用特約」)があった場合でも特約の効力を否定した事例

 

1 意思表示理論を用い意思表示がないため特約を不成立とした事例

(1)一般的事例 

  ア 伏見簡裁平成7年7月18日

判  断

動産の賃貸借における賃料が損料と呼ばれているように、建物の賃貸借においても、賃貸物件の賃貸中の自然の劣化・損耗はその賃料によってカバーさるべきであって、賃借人が、明渡に際して、賠償義務とは別個に「まっさらに近い状態」に回復すべき義務を負担を負うとすることは、伝統的な賃貸借からは導かれないところである。したがって、前記特約は、賃貸借契約に内在する賃借人の義務、例えば賃料支払義務、敷金差入れ義務、目的物の善管注意義務など、賃借人にとって法律上からも社会通念上からも当然発生する義務についての規定ではなく、これらの諸義務とは趣を異にする新たな義務を設定する規定であると判断する。

 したがって、これに、文言どおりの効力を与え、賃借人に「まっさらに近い状態」にする義務ありとするためには、その必要があり、かつ、暴利的でないなど、客観的理由の存在が必要であろうけれども、特に、賃借人がこの新たなる義務の何であるかを認識し又は認識しうるべくして義務の負担の意思表示をしたことが必要である。

 

  イ 仙台簡裁平成8年11月28日

判  断

居住用建物の賃貸借においては、賃貸物件の通常の使用による損耗、汚損はその賃料によってカバーされるべきものと解すべきである。したがって、その修繕を賃借人の負担とすることは、賃借人に対し、賃料支払義務、敷金差入義務、目的物善管注意義務等の法律上、社会通念上当然に発生する義務とは趣を異にする新たな義務を負担させるものというべきであり、それを負担させるためには、特に、賃借人がこの新たなる義務の何であるかを認識し又は認識し得べくして義務負担の意思表示をしたことが必要であると判断する。

 

  ウ 伏見簡裁平成9年2月25日

            上記と同旨

 

(2)住宅金融公庫物件の事例

  ア 神戸地裁尼崎支部平成15年10月31日

判  断

賃借人は、建物使用の対価として賃料を支払うのであるから、使用する人物の個性と無関係な通常の使用に伴う損耗の修繕費は、建物使用の対価である賃料に含まれているもの解するのが相当であり、通常の使用に伴う損耗の修繕費を賃借人に負担させることは、本来賃借人において負担する義務のない義務を負担させることになるのであるから、特約により賃借人が負担すべきものとされている修繕費については、通常の使用に伴う損耗の修繕費であることが明示され、そのことを賃借人において了承して賃貸借契約を締結した等の特段の事情がない限り、通常の使用に伴う損耗の修繕費は含まれず、賃借人の故意又は過失や通常でない使用方法による損耗等についてのみ、賃借人に修繕費を負担させる旨の約定と解すべきである。

  

  イ 大阪高裁平成15年11月21日  (最高裁の上告不受理で確定)

判  断

    建物賃貸借契約にあっては、建物の使用による通常損耗がその本質上当然に予定されており、これによる投下資本の減価の回収は、実質賃料構成要素の一部である必要経費(減価償却費、修繕費)に含まれていると考えるのが合理的であり、社会通念であるというべきである。(略)本件特約の成立は、賃借人がその趣旨を十分に理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したことが積極的に認定されない限り、安易にこれを認めるべきではない。

 

ウ 大津地裁平成16年2月24日

判  断

        民法の規定の在り方、建設省及び公庫の原状回復義務の取扱いからは、自然損耗(通常損耗)による原状回復費用は、本来賃料に含まれていると解するのが社会通念というべきであり、同費用の負担については、賃借人に負担させることの特約がない限りは、これを賃料とは別に賃借人に負担させることができず、賃貸人が負担すべきものと解するのが相当である。また、原状回復にかかる費用は、入居当初には発生しないものの、いずれ賃借人が一様に負担する可能性のあるものであり、賃料、敷金などと同様に、その内容、金額等の条件によって、賃貸借契約の重要な判断材料となる可能性がある。したがって、原状回復に関する特約については、契約締結時に充分開示して賃借人において理解される必要がある。

したがって、上記特約が有効とされる場合には次の要件を具備していることが必要である。

@ 特約の必要があり、かつ、暴利的でないことなどの客観的・合理的理由が存在すること。

A 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

B 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

 

 

2 特約の成立したことを前提に、特約の不当性に着目し、特約そのものを無効とした事例

 

(1)公序良俗違反で無効(住宅金融公庫事例のみ)

  ア 伏見簡裁平成11年2月16日

判  断

本件原状回復義務に関する特約は、賃貸人の利益に偏した不合理かつ不公平なものであり、住宅金融公庫法35条、規則10条によって賃貸条件とすることが禁止されている「賃借人の不当な負担」にあたる。そして、以上の点に加えて、法35条、規則10条は、これに違反する約定の私法上の効力まで否定する強行法規であるとは解されないが、これに違反する賃貸条件を定めて賃貸した賃貸人の行為は、法46条によって、犯罪として刑罰の対象になるものであることなどの事情に照らすと、本件原状回復義務に関する特約は、著しく公序良俗に反するものであって、無効であるというべきである。

 

  イ 京都地裁平成11年8月5日(上記事件の控訴審)

原判決を維持。

 

ウ 大阪地裁平成15年6月30日

         判  断

本件特約は、賃借人の債務不履行とはいえない自然損耗等を、基準の名の下に、網羅的、画一的に賃借人の負担に含めてしまう機能を有しているもので(略)、公共性の強い特優賃法及び公庫法の規定や趣旨に反し、賃借人の過大な負担と不意打ちにおいて、賃貸人側に特優賃法上の補助や優遇措置とのいわば二重取りとなる結果を容認することにもなることなどから、公序良俗に反するものとして、民法90条による無効と認めるのが相当である。

 

(2)消費者契約法10条で無効

  ア 京都地裁平成16年3月16日

(ア) 消費者契約法施行日以後に締結された本件更新合意によって、改めて本件建物の賃貸借契約が成立し、かかる賃貸借契約に消費者契約法の適用があるとしました。

(イ) 「賃貸借期間中の使用収益により目的物に物理的変化が生じること

は避けられないところである」とし、本件原状回復費用特約が、民法の原則以上に賃借人の目的物返還義務を加重するものと認定。

 その上で、@賃借人が賃貸借契約の締結にあたって、明渡し時に負担する原状回復費用を予想することは困難であること、A入居申込者は、賃貸人側で作成した定型的な賃貸借契約書の契約条項の変更を求めるような交渉力を有していないこと、B賃貸人は、将来の自然損耗等の原状回復費用等を予測して賃料額を決定する方法を採用することが可能であり、逆に賃借人はこの点が高いか安いかを、契約締結の判断資料とすることが可能となること等を理由としてあげ、本件の原状回復費用特約を消費者の利益を一方的に害するものと認定し、消費者契約法10条により無効としました。

 

  イ 京都地裁平成16年6月11日

(ア) 期間の定めのある建物賃貸借契約は期間満了により終了し、更新後の賃貸借契約は更新前の賃貸借契約とは別個の契約であると認定。その上で更新合意に対し、消費者契約法の適用を認めました。

(イ) 「賃貸借契約で予定されている通常の利用により賃借目的物の価値が低下した場合は、賃貸借の本来の対価というべきものであって、その減価を賃料以外の方法で賃借人に負担させることはできない」とし、本件原状回復費用特約が、民法の原則以上に賃借人の目的物返還義務を加重するものと認定。

 その上で、@賃貸人の作成する復元基準表は、原状回復の要否の判断を専ら賃貸人に委ねている点で客観性を欠き、公平の観点から均衡を失すること、A入居申込者は、賃貸人側で作成した定型的な賃貸借契約書の契約条項の変更を求めるような交渉力を有していないこと、B賃貸人は、将来の自然損耗等の原状回復費用等を予測して賃料額を決定する方法を採用することが可能であること等を理由としてあげ、消費者の利益を一方的に害し、消費者契約法10条により無効としました。

 

 

    ※ 更新契約と消費者契約法の適用

期間の定めのある建物賃貸借契約は期間満了により一旦終了します。そして、更新契約が締結されている場合は、更新契約によって新たに期間の定めのある賃貸借契約が締結されているのですから、この更新契約が、消費者契約施行後(平成13年4月1日以降)であれば、消費者契約法の適用があり、同法10条による無効が問題となります。

 

  ※ 消費者契約法10条の解釈

 (1)民法の趣旨や一般常識、今までの判決例からすれば、自然損耗や通常使用に伴う損耗の回復費用は賃貸人が負担するという原則はすでに自明のものと言えます。したがって、それらの回復費用を賃借人負担とする原状回復費用特約は、民法の原則以上に賃借人の義務を加重するものであることは疑う余地がなく、消費者契約法10条のうち「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約であって」という要件は満たしています。

 (2)そして、消費者契約法10条のもう一つの要件である「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」に関しては、@最終的な返還金額を賃借人側で予想できないだけでなく、返還金額の判断を賃貸人が決定できる仕組みになっていることもさることながら、A賃料以外に原状回復費用を徴収することが明らかに対価の二重取りであること、Bそのような対価の二重取条項を、削除させる情報力・交渉力を賃借人は持ち得ないこと、等を併せ考えれば、要件をみたすことは明らかと言えます(敷金等に関するトラブルが異常に多発している現状が、まさに消費者の利益を一方的に害していることを如実に示しているといえるでしょう。)。

    なお、事業者側からの予想される反論としては、私的自治論から「消費者には、契約をするかしないかを選択する自由があれば十分である。」との主張が考えられます。しかし、この主張は消費者契約法の趣旨に明らかに反します。すなわち、消費者は事業者に比べて、情報力・交渉力が劣っているため、契約内容に不当な損害賠償の額の予定条項や違約金条項、免責条項が紛れ込んでいても、それを修正・是正するだけの情報力・交渉力に欠けています。そのため、これまで消費者は、不当条項を含んだ契約を、まさに「契約をするかしないかを選択することしかできない」という二者択一の状況の下で押しつけられてきたのが実情です。このような二者択一の押しつけといった不均衡に対し、それを是正するため契約中の一条項の無効を正面から認めたのが消費者契約法なのですから、「契約をするかしないかを選択する自由があれば十分である。」などといった反論がされた場合、それは消費者契約法の趣旨を誤解あるいはないがしろにするものといわざるを得ません。