11 最高裁判決

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大阪府住宅供給公社の原状回復問題

2005/11/11 最高裁 で弁論.txt
 

    
2005/11/11 最高裁での弁論当日 毎日放送TVより

借主と貸主= 大阪府住宅供給公社の間での、原状回復問題の裁判で、

 平成17年12月16日に最高裁で判決がありました。

(担当:岡本英子 弁護士)

 


敷金問題研究会よりコメント

 大阪府住宅供給公社が、通常損耗も賃借人に負担させる特約があるとして、 返還すべき敷金から通常損耗の修繕費用を控除したため、 賃借人が返還を求めていた訴訟で、
最高裁第二小法廷(中川了滋裁判長)は、 通常損耗を賃借人負担とする特約が成立するには、 契約条項に具体的に明記されるか、それが明らかでない場合には、 口頭により説明して、賃借人が明確に認識し、合意の内容としたと認められるなど、 明確な合意が必要であるとの判断を示して、 公社の「修繕費負担区分表」の記載では、通常損耗の範囲が一義的に明白でなく、 説明会での説明も内容が明らかにはならなかったとして、特約の成立を否定し、 賃借人の請求を棄却した原判決を破棄して、 通常損耗の有無について審理させるため、大阪高裁に審理を差し戻しました。

判決の要旨は、以下の点にあります。  
 賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃貸物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃貸物 件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているもの である。

 それゆえ、建物の賃貸借に置いては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損 耗に係る投下資本の原価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。

 そ うすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すこと になるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約の条項自体 に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合 意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約…が明確に合意されていることが必要である。

  公社も、かなり細かい負担区分表を準備しており、 これが「一義的に明白でない」とされると、 およそ特約が成立する事例は考えられないと評価してよいでしょう。
  今後は、公社に対して、通常損耗を控除しないよう求めるとともに、 過去の過剰控除についても賃借人に返還するよう求めていこうと考えております。

公社の負担区分所有法表  1.2M

差戻審で和解成立 2006年05月18日(木)
原状回復特約は成立していないとして最高裁より差し戻されていた敷金返還請求事件で、大阪高裁(田中壮太裁判長)にて、借主と大阪府住宅供給公社との間で和解が成立しました。

朝日新聞 http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200605180060.html  .TXT

リンク集

最高裁 判決文全文
http://courtdomino2.courts.go.jp/judge.nsf/$DefaultView/321CD560C6CC179C492570D90026393D?OpenDocument

敷金返還訴訟 「原則貸主の負担」最高裁判断        毎日放送
http://mbs.jp/news/local/html/NS219200512161139270.html
                      MBS.TXT

敷金:通常の汚れ、賃借人に負担義務なし 最高裁が初判断  毎日新聞
http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/news/20051216k0000e040064000c.html
   Mainiti1.TXT  
                                                     Mainiti.TXT 
                                                      IN English.TXT


賃貸住宅の補修費負担の特約認めず・最高裁、審理差し戻し  日経
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20051216AT1G1600X16122005.html
                       NIkkei.TXT

敷金差し引き、最高裁が初判断…具体的説明が条件 読売
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20051216i205.htm
                                         Yomiuri.TXT

汚れ修繕費、貸主が負担 敷金から引くには合意必要  サンケイ
http://www.sankei.co.jp/news/051216/sha051.htm
                                                   Sankei.TXT

修繕費は貸手の責任 敷金訴訟で最高裁  朝日
http://www.asahi.com/national/update/1216/TKY200512160185.html
                         Asahi.TXT

「二重取りおかしい」賃貸住民ら歓迎 敷金返還訴訟  朝日大阪
http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200512160026.html  
                             Asahi2.txt

暮らしの汚れは家主負担                            NHK
http://www3.nhk.or.jp/news/2005/12/16/d20051216000075.html
                                NHK.TXT
 

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