6-2 公社の逆転敗訴=大阪高裁

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 大阪府住宅供給公社が民間から借り上げている
高槻市の「特定優良賃貸住宅供給促進法」の適用の賃貸マンションの敷金返還訴訟で、
なんと公社が逆転敗訴の控訴審判決が平成16年7月30日、大阪高裁でありました。

 「通常損耗分にまで原状回復義務を負わせた公社の特約は公序良俗に反し無効」という、
思い切った判断がなされています。 時代の流れが変わり始めています。

敗訴の平成15年7月18日 大阪地方裁判所 (原審・大阪 地方裁判所平成14年(ワ)第13367号)の判決文
 
・勝訴の平成16年7月30日 大阪高等裁判所 平成15年(ネ)第2503号 敷金返還請求控訴事件 の判決文 
 

敷金問題研究会の増田代表からの今回の判決に対してのコメント

1 判決の内容について
 大阪高裁第4民事部(小田耕治裁判長)は、平成16年7月30日、借主の大阪府住宅供給公社に対する敷金返還請求権を棄却した原判決を取り消し、同公社に対し、金21万4880円の返還を命じる判決を言い渡しました。

 原判決は、本件原状回復特約は、通常損耗の修繕費用を借主に負担させるものとして成立しており、借主に「不当な負担」となることを賃貸の条件としてはならないと定める特優賃法施行規則13条・住宅金融公庫法施行規則10条に違反せず、無効ではないとして、原状回復費用として控除された敷金の返還を求めた借主の請求を棄却しました。

 本判決は、特約の内容については、原判決と同様、通常損耗の修繕費用を借主に負担させるものとして成立していると解釈しました。


 しかしながら、特約の効力については、

1)民法上の原則は、家賃の額の通常損耗の修繕費用は考慮されており、退居時の原状回復義務の範囲には含まれていないこと、

2)同公社が地方住宅供給公社法により設立された法人であり、賃貸料が適正になるよう努める義務が課されている、

3)特優賃の趣旨及び制度設計、原状回復の費用から自然損耗の修繕費用を除外するよう定められていること、

4)通常損耗については、標準契約書や特優賃法の審議経過、ガイドラインを通じて、退居時にその修繕費用を借主に負担させないように立法・行政が対応してきており、

 平成14年6月19日における大阪府建築都市部住宅まちづくり政策課長名で特優賃事住宅認定事業者(賃主)及び管理法人に対する通知や、平成15年2月の住宅金融公庫大阪支店の賃貸経営者に対する通知において、通常損耗を借主に負担させないよう指導していたこと
 などの事情に基づき考慮した結果、通常損耗を借主に負担させる原状回復特約は、特優賃法施行規則13条が禁止する「不当な負担」に当たるというべきであり、

 公法人としての地方住宅供給公社法の要求に応えるべき責務を負っている同公社が、優越的な関係にある借主に対し、通常損耗を原状回復の範囲に含めた特約を一方的に定め、これにより一律に契約を締結させ、借主に「不当な負担」をさせることは、遅くとも前記まちづくり政策課長名の通知の発せられた平成14年6月ころには、特優賃法の規制を著しく逸脱し、社会通念上も容認しがたい状態になっていたと認めるのが相当であるとして、公序良俗に違反し無効であると判断しました。

2 本判決の評価

 通常損耗の修繕費用を借主に負担させる特約が特優賃法・公庫法の趣旨に照らして公序良俗違反により無効であるとした裁判例は、大阪地裁平成15年6月30日判決がありますが、高裁レベルの裁判例としては初めてです。また、住宅供給公社に対する勝訴判決としては、神戸地裁尼崎支部平成15年10月31日判決(控訴審審理中)、大阪高裁平成15年11月21日判決(確定)に続き3例目です。


 本判決は、立法や行政の動向、さらにはその背景にある借主保護の動きなどを的確に把握して、通常損耗の修繕費用を退居時の原状回復費用名目で徴求することは、特優賃法施行規則13条の禁止する「不当な負担」に当たるとして、特約の内容が借主にとって一方的に不合理であるとすると判断しており、この間の消費者契約法10条により原状回復特約を無効と判断した司法の流れにも合致しているといえます。

 また、大阪府からの指導を受けた平成14年6月以降は、このような特約を根拠として、通常損耗の修繕費用を借主に請求することは公序良俗に違反するものと判断しており、大阪府住宅供給公社の対応を厳しく批判する内容となっております。

 これまでに、このような特約が公序良俗に違反しないと判断した裁判例もありましたが、
 本判決は、これらの裁判例と異なり、特優賃法や公庫法の趣旨、通常損耗の修繕費用の負担のあり方に関する立法・行政の動向について相当程度に踏み込んで検討した上で、公序良俗に違反し無効であると判断したものであり、きわめて重要な意義を持っているというべきです。


3 今後の対応について
 大阪府住宅供給公社は、本判決の趣旨を真摯に受け止め、上告をせずに本件紛争を解決させるとともに、通常損耗の修繕費用を借主に負担させる契約条項の見直し、さらには退居時の運用を改めるべきであると考えております。

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