敷金全額返金の判決

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6ヶ月入居でまだきれいとはいえ
大阪簡裁は17日までに、貸主に全額返還を命じる判決を言い渡した。
・・・・
この消費者契約法10条は、
非常に大まかな記述内容でして 民法1条2項の公序良俗違反を 大幅に補強する可能性大と言われている そうです。
どれだけ補強されていくかは、 今後の 判例を注目したいところです。

この点、 最高裁の判例と比較すればよくわかると思います。
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/newpage210.htm

消費者契約法がなければ、こういった判例は、不可能なことなのです。
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_trouble/new_page_10.htm
7ヶ月入居です。

判決全文

平成15年10月16日 判決言渡 同日原本交付 裁判所書記官 口頭弁論終結日

平成15年10月2日

少額訴訟判決

原告 甲○○ ○○

京都市下京区鳥丸通○○○○ 被告 A 株式会社

代表取締役 乙○○○

同訴訟代理人 ○○○

         主文

1  被告は.原告に対し、金30万円を支払え。
2  訴訟費用は被告の負担とする。
3  この判決は仮に執行することができる.

         事実 及び 理由

第1  請求

    主文1項と同旨

第2  事案の概要

1 請求原因の要旨

(1) 原告と被告は、平成14年10月21目、別紙物件目録記載の物件(以下「本件物件」という。)を賃貸借期間 

平成14年10月23日から平成24年3月31日、賃料1か月6万9000円、共益費1か月1万1025円の約定で被告が原告に

賃貸するとの定期建物賃貸借契約(以下「本件賃貸借契約」という。)を締結するとともに、保証金(敷金)を40万 円とする旨を合意し、上記契約のころ、原告は、被告に対し、これを預け入れ、本件物件の引渡しを受けた。

(2) 原告は、被告に対し.事前に解約申し入れをした上、平成15年4月22日本件賃貸借契約を解約し、同日、被

告に対し、本件物件を明け渡した。本件物件について、引渡を受けてから明け渡すまでの期間の賃料不払い及び

原告の責めに帰すべき損傷は、いずれもない。

(3) よって、原告は、被告に対し.敷金返還請求権に基づき、既に支払いを受けた10万円を控除した残額30万円

の支払いを求める。

2 争点

   敷引特約の効力 (被告の主張)

 本件賃貸借契約には、契約終了にさいし、保証金40万円から30万円を差し引いて返還するとの敷引特約があ る。 (原告の主張)

 上記敷引特約は、民法その他の法律の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、義務を加重する条項で

あって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であるから、消費者契約法10条に違反し、無効で

ある。

 第3 当裁判所の判断

 請求原因事実及び被告の主張のとおりの敷引特約のあることについては争いがない(上記保証金が敷金である

こと、契約上、保証金の預託先及び返還請求先は株式会社Gとされているが、同社は実質上被告と一体と見るこ とができることについでは.被告もこれを認める。)

被告代表者及び証人Kの陳述によれば、本件物件の属する建物の賃貸マンション(以下「本件賃貸マンショ

ン」という。)は、主として法人の社宅向けに10年の定期賃貸借契約物件として企図されており、敷引きは、

@10年聞の継続を前提にその間の使用の対価すなわち家賃の一部前払いとし、

A場所的価値に対する対価及び仲介手数料の一部負担としての礼金として、その額が設定されていることが認められる。

ただし入居の実態とし て、2、3割は個人契約者であること、家賃は周辺物件と比較して特に低く抑えられているものではなく、平均 水準であることについては争いがない。

   一般に、敷金ないし保証金は、貸賃借契約にさいし、賃料その他の債務を担保する目的で、賃借人から賃貸

人に交付される金銭であって、契約終了のさいに、債務不履行がなければ、全額賃借人に返還されるべきものと

解されている。関西地方においては、敷金返還のさいにその一部を控除することをあらかじめ賃貸人と賃借人と

の間で合意する敷引きの慣習のあることは、当裁判所に顕著な事実であるが、敷引きには種々の性質のものがあ

るから、その合意の内容が明確で、合理性があり、賃借人に一方的に不利益なものでない限り、その合意は尊重

されるべきであって、一般的に、敷引特約が直ちに公序良俗に違反し、あるいは信義則に反して賃借人の利益を

一方的に害するものであるとはいえない。本件賃貸マンションについてこれを検討すれば、法人社宅向けの10年

の定期賃貸借契約物件であること、立地条件が優れていることから、前記@Aの趣旨の敷引きにはそれなりの

合理牲があり、通常の場合には契約当事者がその趣旨を十分理解して合意をなす以上、その敷引割合の多いこと

のみをもって無効とすべきではない。しかし、契約書(甲5)及び重要事項説明書(乙1)には、敷引金額が記載され ているだけで、その趣旨や内容は明示されておらず、契約締結にさいし、口頭でその説明があったことも伺われ ない。

  さらに、原告は個人として契約したものであり、途中解約は転勤というやむを得ない事情によるものであ ること、入居期間は約6か月に過ぎず、原告の責めに帰すべき本件物件の損傷はなく、自然損耗もほとんど考え

られないことなど本件特有の事情が認められ、途中解約によって害される被告の将来の家賃収入に対する期待 は、次の入居者を見つける事とで容易に回復可能であることを考慮すれば、本件の場合、前記2@Aの趣旨で設

定された敷引締結を個人契約者である原告にそのまま適用し、保証金の75パーセントもの敷引きを行うことば、 当事者問の信義衝平に照らし、相当ではない。

したがって、個人契約者(消費者)に対しても入居期間の長短にか かわらず一律に保証金40万円のうち30万円を差し引くこととなる前記敷引特約は、この限度で、民法及び借 地借家法等の関連法規(判例、学説などにより一般的に承認された解釈を含む。)の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、義務を加重する条項であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であると いえるから、

                  消費者契約法10粂により無効である。

 なお、証拠(乙1・2)によれば.原告は、本件賃貸借契約を媒介した株式会社○○○○の執行役員であり、 一般消費者とは異なり不動産取引に精通していることが認められるが、原告が、形式的にも実質的にも個人とし て本件賃貸借契約を締持したことには当事者問に争いがなく、消費者契約法上の消費者であるかどうかは、個別的な知誰経験を捨象して定型的に判断されるべきであるから、原告を消費者と認めることができる。

5 以上によれば、原告の請求には理由がある。

大阪簡易裁判所

裁判官  原   司

補足

定期借家契約について
     「 第3 当裁判所の判断 」の中に「10年の定期借家契約」だからといった論法がありますが
もし中途解約が不可能なら、借主に酷でという論理は成り立ちますが
    今回は、中途解約可能な様です。
     一般的に住居系で中途解約可能な賃貸借契約であれば、
敷引に関しては、全く効果のない論理に思えます。
    実務家の視点から見れば、この判決で定期借家契約を絡めるのは、こじつけ
であり無意味です。この定期借家契約は、正当事由を回避する意味で作成されたからです。

 通常、定期借家契約が意味を持つのは短期の場合であり、

弊社では、
・ 学生は、卒業までの限定=家賃・敷引はかなり割り引きます。
・ 高齢者は、2年もしくは1年間とし、借主が自活が無理と貸主が
      判断した時点で再契約をしない。
      (高齢者は、こういった条件を付けないと貸主が応じにくい)
といった条件付きの契約で効果を発揮しています。

逆に10年間の定期借家契約なら、
中途解約不可として利回りを確定する意味が無いと、
あまり効果が無いと思われます。
法人契約なのでとりあえず、10年間としておきましょかといった
ニュアンスしか、感じられません。

再契約型として敷引30万円を取って、2年間の定期借家にして、
もし貸主が一方的に再契約に応じない場合のリスクは、大きいものがありますので
一般的に阪神間の高額の敷引では、短期の定期借家契約はなじまないものが
あると思います。

 オブザーバー 西岡

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